Kurzantwort: Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite: alle drei Formeln mit Rechenbeispiel – und warum die Brutto-Zahl im Exposé fast immer schmeichelt.
Mietrendite berechnen: Das Wichtigste in Kürze
- Brutto- und Nettomietrendite.
- Eigenkapitalrendite mit Tilgung.
- Ist-Mieten und Kosten belegen.
- Cashflow und Rendite konsistent rechnen.
- Leerstand, Instandhaltung und Exit stressen.
Stufe 1: Bruttomietrendite – der schnelle Filter
Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 € und bringt 10.800 € Jahreskaltmiete (900 €/Monat). Bruttorendite: 10.800 ÷ 250.000 = 4,3 %. Diese Zahl eignet sich, um Angebote in Sekunden zu vergleichen und offensichtlich überteuerte Objekte auszusortieren – mehr nicht. Sie ignoriert Nebenkosten, Bewirtschaftung und Leerstand komplett. Die Kehrseite derselben Medaille ist übrigens der Kaufpreisfaktor: Faktor 23 entspricht etwa 4,3 % Bruttorendite.
Stufe 2: Nettomietrendite – die ehrliche Zahl
Formel: (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Im Zähler ziehst du ab, was du als Eigentümer selbst trägst: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und einen Ansatz für Mietausfall. Im Nenner kommen die Kaufnebenkosten dazu – je nach Bundesland 9 bis 12 %. Weiter im Beispiel: 10.800 € Miete − 1.800 € nicht umlegbare Kosten = 9.000 €; Gesamtkosten 250.000 € + 25.000 € = 275.000 €. Nettorendite: 9.000 ÷ 275.000 = 3,3 %. Aus „4,3″ wurden „3,3″ – genau diese Lücke übersehen Anfänger.
Stufe 3: Eigenkapitalrendite – der Hebel-Effekt
Formel: jährlicher Überschuss nach Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Finanzierst du die 275.000 € Gesamtkosten mit 55.000 € Eigenkapital und 220.000 € Darlehen zu 3,5 % Zins, fallen im ersten Jahr rund 7.700 € Zinsen an. Überschuss: 9.000 − 7.700 = 1.300 €. Eigenkapitalrendite: 1.300 ÷ 55.000 = 2,4 % – plus Tilgung, die dein Vermögen aufbaut, und mögliche Wertsteigerung. Der Kredithebel kann die EK-Rendite deutlich erhöhen, wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt; liegt sie darunter, hebelt er gegen dich.
Die häufigsten Rechenfehler
- Kaufnebenkosten im Nenner vergessen (schönt die Rendite um einige Zehntel)
- Mit Warmmiete statt Kaltmiete rechnen
- Instandhaltung und Mietausfall mit null ansetzen („ist ja alles neu“)
- Steuern ignorieren – wie Abschreibung das Ergebnis verbessert, erklärt der Beitrag zur AfA bei Immobilien
Von der Rendite zur Entscheidung
Die Rendite ist eine von mehreren Kennzahlen – erst zusammen mit Cashflow, Lage und Stresstest ergibt sich ein Urteil. Den kompletten Rechenweg führt der Beitrag Immobilie kalkulieren in 7 Schritten vor. Und wer nicht jedes Objekt von Hand rechnen will: ImmoFix PRO ermittelt Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite automatisch und zeigt per Ampel, ob die Zahlen ein Investment tragen – die Grundlagen dazu liefert die Immobilien-Bibel aus dem ImmoFix-System.
Produktstand: ImmoFix PRO 1.1 befindet sich in Release-Vorbereitung und ist derzeit nicht bestellbar. Aktuellen Status prüfen.
Beleihungsauslauf nach zehn Jahren
Tilgung reduziert das Verhältnis, sofern Wert stabil bleibt. Berechnen Sie Restschuld und konservativen Objektwert. So wird sichtbar, ob die Anschlussfinanzierung voraussichtlich in eine bessere Risikoklasse fällt.
Von der Exposé-Rendite zur belastbaren Kalkulation: Mietrendite berechnen
Für Mietrendite berechnen gilt: Beginne mit den tatsächlich nachgewiesenen Mieten und Verträgen. Trenne umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und größere Bauteilrisiken. Rechne Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite mit identischen Annahmen und zeige zusätzlich den monatlichen Cashflow. Ein positiver Steuer- oder Wertsteigerungseffekt darf die operative Tragfähigkeit nicht ersetzen.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Mietrendite berechnen: Bei unsicherer Vermietbarkeit, ungeklärten Mietverhältnissen, großen Rückständen oder absehbaren Sonderkosten ist eine vertiefte rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence erforderlich.
