Rendite nach Steuern nicht mit Standardwerten verwechseln

Zwei Rechnungen nebeneinander führen

Für eine vermietete Immobilie braucht es mindestens zwei Sichten: Liquidität und steuerliches Ergebnis. Die Darlehenstilgung kostet Liquidität, ist aber nicht einfach als Werbungskosten abziehbar. Die Gebäude-AfA kann dagegen das steuerliche Ergebnis mindern, ohne im selben Jahr einen entsprechenden Geldabfluss zu verursachen. Wer beide Ebenen vermischt, erhält keine belastbare „Rendite nach Steuern“.

Zinsen und Werbungskosten

§ 9 EStG ordnet Schuldzinsen als Werbungskosten ein, soweit sie mit einer Einkunftsart wirtschaftlich zusammenhängen. Bei Vermietung ist deshalb die tatsächliche Mittelverwendung entscheidend. Steuerwirkung hängt zusätzlich von persönlichem Steuersatz, weiteren Einkünften, Verlustverrechnung und der konkreten Kostenklassifikation ab.

Modell statt Standard-Steuersatz

Rechne zunächst den Cashflow vor Steuern: Miete minus nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Verwaltung, Zinsen und Tilgung. Daneben wird das steuerliche Ergebnis aus Einnahmen minus steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten und AfA berechnet. Erst daraus lässt sich eine modellhafte Steuerwirkung ableiten. Ein pauschaler Steuersatz von beispielsweise „30 Prozent für alle“ ist fachlich ungeeignet.

Veräußerung, Selbstnutzung, Gesellschaftsstrukturen und größere Sanierungen gehören in eine eigene steuerliche Prüfung. Die laufende Vermietungsrechnung ist dafür nicht ausreichend.

Nicht umlagefähige Kosten

Für die Rentabilität zählen nicht nur Leerstand, sondern auch:

• Verwaltung,
• Instandhaltung,
• nicht umlagefähige Betriebskosten,
• Kontoführung und Abrechnung,
• Eigentümerkosten in der WEG,
• Mietausfall,
• Rechts- und Räumungsrisiko,
• Modernisierung und gesetzliche Anpassungen.

Die Nettokaltmiete ist Umsatz, nicht Gewinn.

Wertwirkung von Baumängeln nicht doppelt ansetzen

Ein häufiger Fehler besteht darin, Sanierungskosten vollständig vom Marktwert abzuziehen und zusätzlich einen pauschalen Risikoabschlag in gleicher Höhe vorzunehmen. Umgekehrt darf ein Mangel auch nicht dadurch verschwinden, dass nur die rechnerischen Handwerkerkosten berücksichtigt werden. Neben den unmittelbaren Kosten können Baunebenkosten, Ausfallzeiten, Finanzierungsaufwand, Koordinationsrisiko und ein verbleibender Marktmakel entstehen. Die Wertwirkung muss daher sachgerecht zerlegt werden.

Beispiel: Für eine notwendige Dachsanierung werden 48.000 Euro brutto kalkuliert. Hinzu kommen 5.000 Euro für Planung, Gerüstmehrkosten und Reserve. Bei sofortiger Ausführung kann zudem ein Risikoabschlag für Termin- und Nachtragsunsicherheit gerechtfertigt sein. Wird jedoch bereits ein vollständiger Kosten- und Risikoabzug vorgenommen, darf derselbe Zustand nicht nochmals pauschal als „unsanierter Altbau“ in voller Höhe abgewertet werden. Der Bericht muss zeigen, an welcher Stelle jeder Nachteil berücksichtigt wurde.

Passende Vertiefung: Mietsteigerung nicht als sichere Rendite ansetzen, Eigenkapitalrendite bei Immobilien richtig einordnen, Nettomietrendite statt Bruttorendite berechnen.