Kurzantwort: Miete rein, Rate und Kosten raus – was bleibt? So berechnest du den echten Cashflow deiner Immobilie, vor und nach Steuern, mit vollständiger Beispielrechnung.
Cashflow einer Immobilie berechnen: Das Wichtigste in Kürze
- Cashflow-Ebenen.
- Monats- versus Jahresbetrachtung.
- Ist-Mieten und Kosten belegen.
- Cashflow und Rendite konsistent rechnen.
- Leerstand, Instandhaltung und Exit stressen.
Die vollständige Monatsrechnung
Beispiel: Wohnung für 250.000 € (plus Nebenkosten), 850 € Kaltmiete, 220.000 € Darlehen zu 3,5 % Zins / 2 % Tilgung:
| + Kaltmiete | 850 € |
| − Verwaltung (nicht umlegbar) | −30 € |
| − Instandhaltungsrücklage | −85 € |
| − Mietausfall-Ansatz | −25 € |
| − Kreditrate (Zins + Tilgung) | −1.008 € |
| = Cashflow vor Steuern | −298 € |
|---|
Minus 298 € – und trotzdem kein schlechtes Investment? Möglich: Von der Rate sind rund 367 € Tilgung, also Vermögensaufbau. Die Vermögensbilanz ist positiv, die Liquidität negativ. Genau diese Unterscheidung trennt Investoren von Bauchgefühl-Käufern.
Nach Steuern sieht es oft besser aus
Steuerlich zählen andere Posten: Zinsen, Bewirtschaftungskosten und vor allem die AfA sind absetzbar, die Tilgung nicht. Entsteht aus Vermietung ein steuerlicher Verlust, verrechnet er sich mit deinem übrigen Einkommen – die Erstattung verbessert den Nach-Steuer-Cashflow. Welche Kosten du alle ansetzen kannst, listet der Beitrag Werbungskosten bei Vermietung.
Die drei klassischen Schönrechner-Tricks (an dir selbst)
- Rücklage „später“: Das Haus altert ab Tag 1 – wer keine Rücklage einplant, hat negativen Cashflow mit Zeitverzögerung.
- Null Mietausfall: Mieterwechsel, Renovierungswochen, im schlechtesten Fall ein Ausfall – ein pauschaler Ansatz gehört in jede Rechnung.
- Nicht umlegbare Kosten ignorieren: Verwaltung und bestimmte Betriebskosten trägst du selbst – welche genau, zeigt der Überblick zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV.
Cashflow steuern statt erleiden
Deine Stellschrauben: Kaufpreis (verhandeln!), Finanzierungsstruktur (Tilgungssatz, Zinsbindung), Mietniveau (Marktmiete bei Neuvermietung) und Kostenkontrolle. Wie alle Größen zusammen in eine Entscheidung münden, zeigt die Methode Immobilie kalkulieren in 7 Schritten. In ImmoFix PRO ist die komplette Cashflow-Rechnung vor und nach Steuern eingebaut – Eckdaten eingeben, Monats- und Jahres-Cashflow ablesen, Szenarien testen.
Produktstand: ImmoFix PRO 1.1 befindet sich in Release-Vorbereitung und ist derzeit nicht bestellbar. Aktuellen Status prüfen.
Cashflow-Ebenen
- Cashflow vor Finanzierung: operativer Zahlungsüberschuss;
- Cashflow nach Finanzierung: nach Zins und Tilgung;
- Cashflow vor Steuer: ohne Einkommensteuerwirkung;
- Cashflow nach Steuer: individuelle Steuerzahlung berücksichtigt;
- freier Cashflow: nach CapEx und notwendigen Reserven.
Tilgung ist Vermögensaufbau, aber ein echter Liquiditätsabfluss. Sie darf in der Cashflowrechnung nicht verschwinden.
Monats- versus Jahresbetrachtung
Monatliche Zahlen sind wichtig für Liquidität. Jahreszahlen glätten saisonale Kosten und erlauben Vergleich. Ein Wintermonat mit hohen Heizkosten oder ein Monat mit Jahresversicherung darf nicht isoliert als strukturelle Verschlechterung interpretiert werden.
Für Investitionsentscheidungen wird ein normalisiertes Jahr verwendet. Für Zahlungsfähigkeit bleibt der monatliche beziehungsweise 13-wöchige Cashflow entscheidend.
Jährlicher AfA-Abgleich
Jedes Jahr werden Bemessungsgrundlage, AfA-Methode, Zugänge, Abgänge, Nutzungsanteile und bisherige Abschreibung fortgeschrieben. Dadurch fallen Fehler früh auf. Besonders nach Umbau, Teilverkauf, Nutzungsänderung oder Erwerb weiterer Gebäudeteile darf nicht einfach der Vorjahreswert kopiert werden.
Sensitivitätsanalyse
Berechnen Sie, wie sich 5 und 10 Prozent geringere Miete, ein zusätzlicher Leerstandsmonat und 20 Prozent höhere Instandhaltung auf Cashflow und Kapitaldienst auswirken. Diese Sensitivität ist aussagekräftiger als eine einzelne Renditezahl. Ist der Cashflow schon bei kleinen Abweichungen negativ, ist das Projekt zu knapp kalkuliert.
Von der Exposé-Rendite zur belastbaren Kalkulation: Cashflow einer Immobilie berechnen
Für Cashflow einer Immobilie berechnen gilt: Beginne mit den tatsächlich nachgewiesenen Mieten und Verträgen. Trenne umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und größere Bauteilrisiken. Rechne Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite mit identischen Annahmen und zeige zusätzlich den monatlichen Cashflow. Ein positiver Steuer- oder Wertsteigerungseffekt darf die operative Tragfähigkeit nicht ersetzen.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Cashflow einer Immobilie berechnen: Bei unsicherer Vermietbarkeit, ungeklärten Mietverhältnissen, großen Rückständen oder absehbaren Sonderkosten ist eine vertiefte rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence erforderlich.
