Umlagefähige Betriebskosten: Die 17 Positionen des § 2 BetrKV im Überblick
Kurz gesagt: Nicht alles, was eine Immobilie kostet, darfst du als Vermieter auf die Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung zieht die Grenze: § 2 BetrKV listet abschließend 17 Positionen umlagefähiger Betriebskosten. Alles andere – vor allem Instandhaltung und Verwaltung – bleibt bei dir und gehört deshalb in jede ehrliche Renditerechnung.
Die 17 Positionen im Überblick
- 1. Grundsteuer (laufende öffentliche Lasten)
- 2. Wasserversorgung (Verbrauch, Grundgebühren, Zählermiete)
- 3. Entwässerung (Abwassergebühren)
- 4. Heizung (Betrieb der zentralen Heizungsanlage inkl. Wartung)
- 5. Warmwasser (zentrale Versorgung)
- 6. Verbundene Anlagen (Heizung/Warmwasser kombiniert)
- 7. Aufzug (Betriebsstrom, Wartung, Prüfung)
- 8. Straßenreinigung & Müllbeseitigung
- 9. Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung
- 10. Gartenpflege (inkl. Spielflächen, Zufahrten)
- 11. Beleuchtung (Allgemeinstrom für Flur, Keller, Außenbereich)
- 12. Schornsteinreinigung
- 13. Sach- und Haftpflichtversicherung (Gebäude-, Glas-, Haus-Haftpflicht)
- 14. Hauswart (ohne Instandhaltungs- und Verwaltungsanteile)
- 15. Gemeinschafts-Antenne / Breitband (Betriebskosten der Anlage)
- 16. Wascheinrichtungen (Betrieb gemeinschaftlicher Waschküchen)
- 17. Sonstige Betriebskosten – nur, wenn im Mietvertrag konkret benannt
Was du als Vermieter immer selbst trägst
Die „zweite Liste“ ist für deine Kalkulation die wichtigere: Instandhaltung und Instandsetzung (vom tropfenden Hahn bis zum neuen Dach), Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontoführung, eigene Verwaltungsarbeit), Rücklagen und Leerstandskosten (anteilige Betriebskosten leerer Wohnungen zahlst du). Genau diese Posten unterscheiden die Brutto- von der Nettomietrendite – und entscheiden über deinen echten Cashflow.
Drei Praxisregeln für saubere Abrechnungen
- Umlagevereinbarung prüfen: Im Mietvertrag muss die Umlage wirksam vereinbart sein – Standard ist der Verweis auf § 2 BetrKV; Position 17 zusätzlich konkret benennen.
- Wirtschaftlichkeitsgebot beachten: Mieter müssen nur angemessene Kosten tragen – Verträge (Versicherung, Hauswart, Gartenpflege) regelmäßig auf Marktniveau prüfen lohnt doppelt.
- Fristen einhalten: Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen – danach sind Nachforderungen regelmäßig verloren.
Für die Objekt-Kalkulation gilt: alle 17 umlagefähigen Positionen sauber von deinen Eigentümerkosten trennen. In ImmoFix PRO ist der komplette §-2-Katalog als Eingabemaske hinterlegt – umlagefähig und nicht umlagefähig getrennt, direkt verdrahtet mit Cashflow- und Renditerechnung. Die rechtlichen Grundlagen für Vermieter vertieft die Immobilien-Bibel aus dem ImmoFix-System.
Häufige Fragen
Müssen umlagefähige Kosten im Mietvertrag stehen?
Ja – ohne wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag trägt der Vermieter die Betriebskosten selbst. Üblich und ausreichend ist der Verweis auf die Betriebskostenverordnung (§2 BetrKV).
Was fällt unter „sonstige Betriebskosten" (Nr. 17)?
Nur Kosten, die den anderen Positionen vergleichbar laufend entstehen UND im Mietvertrag konkret benannt sind – etwa die Wartung von Rauchmeldern oder die Dachrinnenreinigung. Ein pauschaler Verweis auf „Sonstiges“ genügt nicht.
Welche Kosten darf ich nie umlegen?
Instandhaltung und Reparaturen, Verwaltungskosten, Rücklagen, Bankgebühren und Leerstandskosten. Diese Posten gehören in deine Kalkulation als Eigentümer – nicht in die Abrechnung des Mieters.
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