Vermietete Wohnung kaufen: Besonderheiten, Chancen & Fallstricke
Kurz gesagt: Beim Kauf einer vermieteten Wohnung kaufst du nicht nur Beton, sondern ein laufendes Vertragsverhältnis: Mietvertrag, Mieter, Kaution und Abrechnungshistorie gehen auf dich über – „Kauf bricht nicht Miete“. Das ist Chance (sofortige Einnahmen, oft günstigerer Preis) und Pflichtenheft zugleich: Die Prüfung des Mietverhältnisses ist so wichtig wie die der Bausubstanz.
Die Chance: kaufen mit eingebautem Cashflow
Vermietete Wohnungen handeln häufig mit Abschlag gegenüber leeren – der Eigennutzer-Wettbewerb fehlt. Für Kapitalanleger heißt das: ab Tag 1 Mieteinnahmen, keine Vermarktungslücke, kalkulierbare Zahlenbasis. Ob der Preis stimmt, prüfst du wie immer über Kaufpreisfaktor und Mietrendite – gerechnet mit der tatsächlichen Bestandsmiete, nicht mit der erhofften.
Pflichtprüfung 1: der Mietvertrag
Lies den Vertrag vollständig: Miethöhe und letzte Anpassung, Staffel- oder Indexklauseln, Schönheitsreparatur-Regelungen, Kündigungsverzichte, Sondervereinbarungen. Eine deutlich unter Markt liegende Miete ist zweischneidig – Potenzial bei Mieterwechsel, aber gesetzlich gedeckelte Erhöhungswege im Bestand. Eine auffällig hohe Bestandsmiete ist das größere Warnsignal: Sie bricht beim Wechsel ein und schönt jede Rendite-Rechnung.
Pflichtprüfung 2: Mieter und Zahlungshistorie
Lass dir die Mietkonten der letzten zwölf bis vierundzwanzig Monate zeigen: pünktliche Zahlung, offene Posten, laufende Streitigkeiten? Dazu die letzten Betriebskostenabrechnungen samt Nachzahlungsverhalten. Ein zuverlässiger Langzeitmieter ist bares Geld wert; ein dokumentierter Dauerkonflikt gehört in den Preis – oder zur Absage.
Pflichtprüfung 3: WEG-Ebene und Formalien
Wie bei jeder Eigentumswohnung: Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Rücklagenhöhe, beschlossene Sanierungen (wer zahlt sie – du!). Im Kaufvertrag regeln: Übergabe der Kaution, Stichtag für Mieten und Lasten, Übergabe aller Mietunterlagen.
Das Eigenbedarfs-Thema ehrlich betrachten
Wer „vermietet kauft, um selbst einzuziehen“, plant mit rechtlichen Hürden: Eigenbedarf braucht nachvollziehbare Gründe, lange Fristen und nach Umwandlung in Wohneigentum gelten je nach Region mehrjährige Kündigungssperrfristen. Als Strategie für Eilige ungeeignet – als Kapitalanleger-Kauf mit Langfristhorizont dagegen oft attraktiv. Steuerlich relevant wird der spätere Verkauf: Stichwort Spekulationsfrist.
Fazit
Die vermietete Wohnung ist das klassische Einsteiger-Investment – wenn du das Mietverhältnis genauso hart prüfst wie Lage und Substanz. Die komplette Due-Diligence vom Mietkonto bis zur WEG führt das Praxis-Workbook aus dem ImmoFix-System; die Zahlenseite rechnet dir der Beitrag zum Immobilien-Cashflow vor.
Häufige Fragen
Kann ich dem Mieter nach dem Kauf kündigen?
„Kauf bricht nicht Miete“: Du übernimmst den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Eine Kündigung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich, etwa bei berechtigtem Eigenbedarf – mit Fristen und teils Sperrfristen nach Umwandlung.
Warum sind vermietete Wohnungen oft günstiger?
Weil der Käuferkreis kleiner ist: Eigennutzer fallen weg, und die Bestandsmiete begrenzt die kurzfristige Rendite. Der marktübliche Abschlag ist für Kapitalanleger eine Chance – wenn Mietvertrag und Mieter solide sind.
Was passiert mit der Kaution?
Der Verkäufer muss die Mietkaution an dich übergeben; du haftest dem Mieter gegenüber für die ordnungsgemäße Rückzahlung. Die Übergabe gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag.
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