Kurzantwort: Kauf bricht nicht Miete: Was beim Kauf einer vermieteten Wohnung gilt – Mietvertrag, Kaution, Abrechnung, Preisabschlag und die Eigenbedarfs-Frage.
Vermietete Wohnung kaufen: Das Wichtigste in Kürze
- Einheit, Fläche und vermieteter Umfang.
- Sollmiete, Istmiete und nachhaltige Miete.
- Ist-Mieten und Kosten belegen.
- Cashflow und Rendite konsistent rechnen.
- Leerstand, Instandhaltung und Exit stressen.
Einheit, Fläche und vermieteter Umfang
Der Mietvertrag kann eine Fläche nennen, die von Bauakte, Aufmaß oder Exposé abweicht. Für die Due Diligence werden drei Fragen getrennt:
- Welche Räume wurden tatsächlich überlassen?
- Welche Fläche ist vertraglich beziehungsweise abrechnungstechnisch verwendet worden?
- Welche Fläche ist baurechtlich und wirtschaftlich belastbar?
Eine nicht genehmigte Einliegerwohnung kann Mieteinnahmen erzeugen, ohne als langfristig gesicherter Ertrag gelten zu dürfen. Ein Stellplatz kann im Mietvertrag stehen, obwohl Eigentum oder Sondernutzungsrecht ungeklärt ist. Der Erwerber setzt solche Positionen erst nach rechtlicher und tatsächlicher Klärung als sicheren Ertrag an.
Sollmiete, Istmiete und nachhaltige Miete
Diese drei Größen dürfen nicht vermischt werden.
Sollmiete ist die vertraglich fällige Miete des Prüfzeitraums. Sie berücksichtigt auch wirksame Staffel- oder Indexänderungen.
Istmiete ist der tatsächlich zugeordnete Zahlungseingang. Kautionen, Betriebskostennachzahlungen, Schadensersatz und sonstige Zahlungen werden nicht als laufende Miete verbucht.
Nachhaltige Miete ist der Betrag, der nach rechtlicher, marktbezogener und objektspezifischer Prüfung dauerhaft erwartet werden kann. Sie kann unter der Sollmiete liegen, etwa bei strukturellen Rückständen, ungesicherter Fläche oder nicht tragfähiger Gewerbemiete. Sie kann auch über der aktuellen Vertragsmiete liegen, darf für Kaufpreis und Finanzierung aber nur mit realistischem Zeitraum, zulässigem Anpassungsweg und Kosten der Umsetzung angesetzt werden.
Gesamtmiete als Nachfragegrenze
Mieter entscheiden nicht nur nach Nettokaltmiete. Energie, Betriebskosten, Stellplatz, Möblierung und Strom beeinflussen die tatsächliche Belastung. Eine energetisch schwache Wohnung kann trotz niedriger Kaltmiete eine hohe Warmmiete besitzen. Besonders bei Haushalten mit knappem Budget reduziert dies die Zielgruppe und erhöht Ausfallrisiken.
Von der Exposé-Rendite zur belastbaren Kalkulation: Vermietete Wohnung kaufen
Für Vermietete Wohnung kaufen gilt: Beginne mit den tatsächlich nachgewiesenen Mieten und Verträgen. Trenne umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und größere Bauteilrisiken. Rechne Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite mit identischen Annahmen und zeige zusätzlich den monatlichen Cashflow. Ein positiver Steuer- oder Wertsteigerungseffekt darf die operative Tragfähigkeit nicht ersetzen.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Vermietete Wohnung kaufen: Bei unsicherer Vermietbarkeit, ungeklärten Mietverhältnissen, großen Rückständen oder absehbaren Sonderkosten ist eine vertiefte rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence erforderlich.
