Mietrendite berechnen: Brutto, Netto & Eigenkapitalrendite erklärt

Kurz gesagt: Die Mietrendite setzt die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Es gibt drei Stufen: Die Bruttomietrendite ist die schnelle Überschlagszahl, die Nettomietrendite die ehrliche Objektkennzahl und die Eigenkapitalrendite die Antwort auf die Frage „Was bringt mein Geld?“. Wer nur die Brutto-Zahl aus dem Exposé glaubt, kauft fast immer zu teuer.

Stufe 1: Bruttomietrendite – der schnelle Filter

Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 € und bringt 10.800 € Jahreskaltmiete (900 €/Monat). Bruttorendite: 10.800 ÷ 250.000 = 4,3 %. Diese Zahl eignet sich, um Angebote in Sekunden zu vergleichen und offensichtlich überteuerte Objekte auszusortieren – mehr nicht. Sie ignoriert Nebenkosten, Bewirtschaftung und Leerstand komplett. Die Kehrseite derselben Medaille ist übrigens der Kaufpreisfaktor: Faktor 23 entspricht etwa 4,3 % Bruttorendite.

Stufe 2: Nettomietrendite – die ehrliche Zahl

Formel: (Jahreskaltmiete − nicht umlegbare Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Im Zähler ziehst du ab, was du als Eigentümer selbst trägst: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und einen Ansatz für Mietausfall. Im Nenner kommen die Kaufnebenkosten dazu – je nach Bundesland 9 bis 12 %. Weiter im Beispiel: 10.800 € Miete − 1.800 € nicht umlegbare Kosten = 9.000 €; Gesamtkosten 250.000 € + 25.000 € = 275.000 €. Nettorendite: 9.000 ÷ 275.000 = 3,3 %. Aus „4,3″ wurden „3,3″ – genau diese Lücke übersehen Anfänger.

Stufe 3: Eigenkapitalrendite – der Hebel-Effekt

Formel: jährlicher Überschuss nach Zinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Finanzierst du die 275.000 € Gesamtkosten mit 55.000 € Eigenkapital und 220.000 € Darlehen zu 3,5 % Zins, fallen im ersten Jahr rund 7.700 € Zinsen an. Überschuss: 9.000 − 7.700 = 1.300 €. Eigenkapitalrendite: 1.300 ÷ 55.000 = 2,4 % – plus Tilgung, die dein Vermögen aufbaut, und mögliche Wertsteigerung. Der Kredithebel kann die EK-Rendite deutlich erhöhen, wenn die Objektrendite über dem Kreditzins liegt; liegt sie darunter, hebelt er gegen dich.

Die häufigsten Rechenfehler

• Kaufnebenkosten im Nenner vergessen (schönt die Rendite um einige Zehntel)
• Mit Warmmiete statt Kaltmiete rechnen
• Instandhaltung und Mietausfall mit null ansetzen („ist ja alles neu“)
• Steuern ignorieren – wie Abschreibung das Ergebnis verbessert, erklärt der Beitrag zur AfA bei Immobilien

Von der Rendite zur Entscheidung

Die Rendite ist eine von mehreren Kennzahlen – erst zusammen mit Cashflow, Lage und Stresstest ergibt sich ein Urteil. Den kompletten Rechenweg führt der Beitrag Immobilie kalkulieren in 7 Schritten vor. Und wer nicht jedes Objekt von Hand rechnen will: ImmoFix PRO ermittelt Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite automatisch und zeigt per Ampel, ob die Zahlen ein Investment tragen – die Grundlagen dazu liefert die Immobilien-Bibel aus dem ImmoFix-System.

Häufige Fragen

Was ist eine gute Mietrendite?

Pauschal lässt sich das nicht sagen: In gefragten Großstadtlagen sind die Renditen niedriger, dafür ist das Risiko geringer; in B- und C-Lagen ist es umgekehrt. Entscheidend ist die Nettorendite im Verhältnis zu Lage, Zustand und deinem Finanzierungszins.

Warum ist die Nettomietrendite aussagekräftiger als die Bruttorendite?

Weil sie die Kaufnebenkosten und die nicht auf Mieter umlegbaren Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko) berücksichtigt. Die Bruttorendite ignoriert beides und fällt dadurch systematisch zu schön aus.

Was sagt die Eigenkapitalrendite aus?

Sie misst, wie sich dein tatsächlich eingesetztes eigenes Geld verzinst – inklusive Kredithebel. Sie kann deutlich über der Objektrendite liegen, reagiert aber empfindlich auf Zins und Mietausfall.

Von Falk Herrmann, Autor der ImmoFix-Reihe und Entwickler von ImmoFix PRO.