AfA bei Immobilien einfach erklärt: So funktioniert die Abschreibung
Kurz gesagt: Die AfA („Absetzung für Abnutzung“) lässt Vermieter die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre verteilt von der Steuer absetzen – Jahr für Jahr, ohne dass Geld fließt. Sie ist damit einer der größten steuerlichen Hebel der Immobilien-Kapitalanlage. Grundlage ist § 7 EStG; der Satz hängt vor allem vom Baujahr ab.
Die linearen AfA-Sätze im Überblick
| Wohngebäude | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % p. a. | 40 Jahre |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % p. a. | 50 Jahre |
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % p. a. | 33 Jahre |
Für neu gebaute Mietwohngebäude existiert daneben zeitlich befristet eine degressive AfA (5 % vom jeweiligen Restwert, eingeführt mit dem Wachstumschancengesetz für Baubeginne ab Oktober 2023) sowie die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für den Mietwohnungsneubau – beide an Bedingungen geknüpft. Ob und wie sie auf dein Projekt passen, gehört in eine individuelle Prüfung mit aktuellem Rechtsstand.
Schritt 1: Gebäude- und Bodenanteil trennen
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Boden. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden. Idealerweise steht eine nachvollziehbare Aufteilung bereits im Kaufvertrag; ansonsten greifen Finanzämter auf die offizielle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zurück. Faustregel: Je teurer der Bodenrichtwert (Großstadt!), desto kleiner der abschreibbare Gebäudeanteil – ein Punkt, der ganze Renditerechnungen verschiebt.
Schritt 2: Bemessungsgrundlage richtig bestimmen
Zur AfA-Bemessungsgrundlage gehören neben dem Gebäude-Kaufpreisanteil auch die anteiligen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Vorsicht bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), werden sie zu „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ – dann sind sie nicht sofort absetzbar, sondern wandern in die langjährige AfA.
Rechenbeispiel
Kauf einer vermieteten Wohnung (Baujahr 1998) für 250.000 € zzgl. 25.000 € Nebenkosten. Gebäudeanteil laut Aufteilung: 75 %. Bemessungsgrundlage: 275.000 × 0,75 = 206.250 €. Jährliche AfA: 2 % = 4.125 €. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von z. B. 40 % entspricht das einer Steuerersparnis von rund 1.650 € pro Jahr – Geld, das die Nettorendite deiner Kapitalanlage spürbar verbessert, ohne dass du dafür etwas tun musst.
AfA in der Gesamtkalkulation
Die AfA ist ein Buchungs-, kein Zahlungsvorgang: Sie senkt dein zu versteuerndes Ergebnis aus Vermietung, während dein Konto unberührt bleibt. Deshalb gehört sie in jede vollständige Objektrechnung – wie das praktisch aussieht, zeigt der Beitrag Immobilie kalkulieren in 7 Schritten. In ImmoFix PRO ist die AfA-Logik nach § 7 EStG bereits eingebaut: Baujahr und Kaufpreisaufteilung eingeben, die Software rechnet die steuerliche Wirkung in deine Cashflow-Prognose ein. Die Grundlagen für deine Steuererklärung als Vermieter findest du außerdem im Steuer-Ratgeber in unserer Ratgeber-Bibliothek.
Häufige Fragen
Kann ich als Selbstnutzer die AfA nutzen?
Nein. Die Gebäude-AfA gibt es nur, wenn die Immobilie der Einkünfteerzielung dient – also vor allem bei Vermietung. Eigennutzer können keine Abschreibung geltend machen.
Warum wird das Grundstück nicht abgeschrieben?
Abgeschrieben wird nur, was sich abnutzt. Der Boden nutzt sich steuerlich nicht ab, deshalb muss der Kaufpreis in Gebäude- und Bodenanteil aufgeteilt werden – nur der Gebäudeanteil ist AfA-fähig.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf?
Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist mindert die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten und erhöht damit einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf im Privatvermögen regelmäßig steuerfrei.
Hinweis: Dieser Artikel wurde sorgfältig recherchiert, ersetzt aber keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Gesetzliche Regelungen können sich ändern – prüfe im Zweifel den aktuellen Stand oder frage eine Steuerberaterin bzw. einen Steuerberater.
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Die Inhalte dieses Beitrags dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder sonstige Fachberatung.
