Kurzantwort: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete: Wie du den Kaufpreisfaktor berechnest, richtig einordnest und warum Faktor 25 nicht überall dasselbe bedeutet.
Kaufpreisfaktor: Das Wichtigste in Kürze
- Kapitalisierungszinssatz und Multiplikator.
- Kennzahlen im Verkauf.
- Ist-Mieten und Kosten belegen.
- Cashflow und Rendite konsistent rechnen.
- Leerstand, Instandhaltung und Exit stressen.
Die Rechnung in 10 Sekunden
Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 850 €/Monat = 10.200 €/Jahr. Faktor: 250.000 ÷ 10.200 ≈ 24,5. Der Kehrwert liefert sofort die Bruttomietrendite: 1 ÷ 24,5 ≈ 4,1 %. Faktor und Bruttorendite sind also dieselbe Information in zwei Sprachen – Verkäufer reden lieber in Faktoren, Käufer sollten in beidem flüssig sein.
Einordnung: Warum 25 nicht gleich 25 ist
| Faktor-Bereich | Typisches Umfeld | Lesart |
|---|---|---|
| unter 20 | ländliche Regionen, strukturschwache Lagen, Objekte mit Macken | hohe laufende Rendite, höheres Risiko – Ursachen zwingend prüfen |
| 20–25 | solide Mittelstädte, gute Stadtrandlagen | häufig das ausgewogene Feld für Kapitalanleger |
| über 25–30+ | gefragte Großstädte und Top-Lagen | Sicherheit und Wertstabilität werden teuer bezahlt; Cashflow oft knapp oder negativ |
Die Spannen sind Orientierung, keine Naturgesetze – Märkte verschieben sich mit dem Zinsniveau. Genau deshalb gehört zum Faktor immer der lokale Vergleich: Welche Faktoren werden für vergleichbare Objekte in dieser Lage tatsächlich gezahlt?
Die drei Fallen beim Faktor
- Falsche Miete im Nenner: Maßgeblich ist die nachhaltige Marktmiete, nicht eine überhöhte Bestandsmiete (die beim Mieterwechsel einbricht) und nicht die „erzielbare Miete laut Exposé“. Bei untervermieteten Objekten rechne beide Varianten.
- Nebenkosten vergessen: Der Faktor bezieht sich auf den Kaufpreis. Deine echten Gesamtkosten liegen mit Kaufnebenkosten rund 10 % höher – der „gefühlte“ Faktor entsprechend auch.
- Faktor als Endurteil: Er sortiert vor, mehr nicht. Zustand, Lagequalität, Mieterstruktur und Sanierungsbedarf entscheiden, ob der Preis gerechtfertigt ist.
So nutzt du den Faktor richtig
Verwende ihn als Filter (passt das Objekt grundsätzlich in mein Beuteschema?) und als Verhandlungssprache („Vergleichsobjekte gehen hier zum 22-fachen, Sie verlangen das 26-fache – warum?“). Die Kaufentscheidung selbst gehört in eine vollständige Kalkulation mit Nettorendite, Cashflow und Finanzierung – Schritt für Schritt gezeigt im Beitrag Immobilie kalkulieren in 7 Schritten, und rückwärts gedacht in der Methode der Kaufpreis-Obergrenze.
In ImmoFix PRO gibst du Kaufpreis und Miete einmal ein – Faktor, Renditen und Tragfähigkeits-Ampel rechnet die Software automatisch, sodass du Objekte in Minuten statt Abenden vergleichst.
Produktstand: ImmoFix PRO 1.1 befindet sich in Release-Vorbereitung und ist derzeit nicht bestellbar. Aktuellen Status prüfen.
Kapitalisierungszinssatz und Multiplikator
Cap Rate und Kaufpreisfaktor sind Kehrwerte nur dann, wenn dieselbe Ertragsgröße verwendet wird. Faktor auf Bruttomiete und Cap Rate auf NOI dürfen nicht direkt ineinander umgerechnet werden.
Kennzahlen im Verkauf
Verkäufer präsentieren häufig Bruttomiete und Faktor. Käufer berechnen eigene nachhaltige Kennzahlen. Unterschiede werden sachlich erklärt: tatsächliche Rückstände, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten und CapEx. Ein hoher Angebotspreis wird nicht allein durch mögliche zukünftige Miete gerechtfertigt.
Monats- versus Jahresbetrachtung
Monatliche Zahlen sind wichtig für Liquidität. Jahreszahlen glätten saisonale Kosten und erlauben Vergleich. Ein Wintermonat mit hohen Heizkosten oder ein Monat mit Jahresversicherung darf nicht isoliert als strukturelle Verschlechterung interpretiert werden.
Für Investitionsentscheidungen wird ein normalisiertes Jahr verwendet. Für Zahlungsfähigkeit bleibt der monatliche beziehungsweise 13-wöchige Cashflow entscheidend.
Mietpreisbremse und örtliche Verordnung
Die bundesrechtliche Ermächtigung zur Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert. Sie wirkt jedoch nur in Gebieten, die durch eine wirksame Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt bestimmt sind. Bei Neuvermietung liegt die Ausgangsgrenze grundsätzlich bei höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete; Ausnahmen und Informationspflichten sind gesondert zu prüfen.
Mögliche Ausnahmebereiche betreffen unter anderem bestimmte Neubauten, die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung und unter Voraussetzungen eine höhere Vormiete. Diese Punkte dürfen nicht pauschal angenommen werden. Belege müssen vor Vertragsabschluss und nach geltendem Recht behandelt werden.
Von der Exposé-Rendite zur belastbaren Kalkulation: Kaufpreisfaktor
Für Kaufpreisfaktor gilt: Beginne mit den tatsächlich nachgewiesenen Mieten und Verträgen. Trenne umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und größere Bauteilrisiken. Rechne Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite mit identischen Annahmen und zeige zusätzlich den monatlichen Cashflow. Ein positiver Steuer- oder Wertsteigerungseffekt darf die operative Tragfähigkeit nicht ersetzen.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Kaufpreisfaktor: Bei unsicherer Vermietbarkeit, ungeklärten Mietverhältnissen, großen Rückständen oder absehbaren Sonderkosten ist eine vertiefte rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence erforderlich.
