Kaufpreisfaktor: Was der Multiplikator wirklich aussagt
Kurz gesagt: Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Multiplikator) sagt, mit wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis bezahlt wäre: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Faktor 20 heißt: 20 Jahresmieten. Er ist die schnellste Vergleichszahl am Markt – und zugleich die am häufigsten missverstandene, weil derselbe Faktor je nach Lage etwas völlig anderes bedeutet.
Die Rechnung in 10 Sekunden
Beispiel: Kaufpreis 250.000 €, Kaltmiete 850 €/Monat = 10.200 €/Jahr. Faktor: 250.000 ÷ 10.200 ≈ 24,5. Der Kehrwert liefert sofort die Bruttomietrendite: 1 ÷ 24,5 ≈ 4,1 %. Faktor und Bruttorendite sind also dieselbe Information in zwei Sprachen – Verkäufer reden lieber in Faktoren, Käufer sollten in beidem flüssig sein.
Einordnung: Warum 25 nicht gleich 25 ist
| Faktor-Bereich | Typisches Umfeld | Lesart |
|---|---|---|
| unter 20 | ländliche Regionen, strukturschwache Lagen, Objekte mit Macken | hohe laufende Rendite, höheres Risiko – Ursachen zwingend prüfen |
| 20–25 | solide Mittelstädte, gute Stadtrandlagen | häufig das ausgewogene Feld für Kapitalanleger |
| über 25–30+ | gefragte Großstädte und Top-Lagen | Sicherheit und Wertstabilität werden teuer bezahlt; Cashflow oft knapp oder negativ |
Die Spannen sind Orientierung, keine Naturgesetze – Märkte verschieben sich mit dem Zinsniveau. Genau deshalb gehört zum Faktor immer der lokale Vergleich: Welche Faktoren werden für vergleichbare Objekte in dieser Lage tatsächlich gezahlt?
Die drei Fallen beim Faktor
- Falsche Miete im Nenner: Maßgeblich ist die nachhaltige Marktmiete, nicht eine überhöhte Bestandsmiete (die beim Mieterwechsel einbricht) und nicht die „erzielbare Miete laut Exposé“. Bei untervermieteten Objekten rechne beide Varianten.
- Nebenkosten vergessen: Der Faktor bezieht sich auf den Kaufpreis. Deine echten Gesamtkosten liegen mit Kaufnebenkosten rund 10 % höher – der „gefühlte“ Faktor entsprechend auch.
- Faktor als Endurteil: Er sortiert vor, mehr nicht. Zustand, Lagequalität, Mieterstruktur und Sanierungsbedarf entscheiden, ob der Preis gerechtfertigt ist.
So nutzt du den Faktor richtig
Verwende ihn als Filter (passt das Objekt grundsätzlich in mein Beuteschema?) und als Verhandlungssprache („Vergleichsobjekte gehen hier zum 22-fachen, Sie verlangen das 26-fache – warum?“). Die Kaufentscheidung selbst gehört in eine vollständige Kalkulation mit Nettorendite, Cashflow und Finanzierung – Schritt für Schritt gezeigt im Beitrag Immobilie kalkulieren in 7 Schritten, und rückwärts gedacht in der Methode der Kaufpreis-Obergrenze.
In ImmoFix PRO gibst du Kaufpreis und Miete einmal ein – Faktor, Renditen und Tragfähigkeits-Ampel rechnet die Software automatisch, sodass du Objekte in Minuten statt Abenden vergleichst.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Eine Wohnung für 250.000 Euro mit 10.000 Euro Jahreskaltmiete hat den Faktor 25. Der Kehrwert (1 ÷ 25 = 4 %) entspricht der Bruttomietrendite.
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Das hängt von Lage und Qualität ab: In Top-Lagen sind hohe Faktoren normal und durch Sicherheit gerechtfertigt, in schwächeren Lagen müssen die Faktoren niedriger sein, um das höhere Risiko zu bezahlen.
Ist ein niedriger Faktor automatisch ein Schnäppchen?
Nein. Sehr niedrige Faktoren haben fast immer einen Grund: schwache Lage, Sanierungsstau, problematische Mieterstruktur oder eine unrealistisch hohe Bestandsmiete. Der Faktor ersetzt keine Prüfung.
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