Kaufpreis-Obergrenze festlegen: Die Rückwärtsrechnung, die dich schützt

Kurz gesagt: Die Kaufpreis-Obergrenze entsteht nicht aus dem Angebotsmarkt, sondern aus deiner Rate: tragbare Monatsrate → maximales Darlehen → plus Eigenkapital → minus Nebenkosten und Sanierung = maximaler Kaufpreis. Diese Rückwärtsrechnung dauert eine Viertelstunde – und ist der wirksamste Schutz vor dem klassischen Fehler, sich ein Objekt schönzurechnen.

Schritt 1: Die dauerhaft tragbare Rate finden

Basis ist dein ehrliches Monatsbudget: Nettoeinkommen minus sämtliche Lebenshaltungskosten minus Sparziele und Puffer. Was übrig bleibt, ist die Rate, die du jeden Monat über Jahrzehnte zahlen kannst – auch in teuren Monaten. Rechne so streng, wie es deine Bank tut (wie genau, zeigt der Beitrag zur Haushaltsrechnung der Bank), und vergiss nicht: Auf die Kreditrate kommen Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage obendrauf.

Schritt 2: Von der Rate zum maximalen Darlehen

Beim Annuitätendarlehen gilt: Jahresrate ÷ (Zins + Tilgung) = Darlehenssumme. Beispiel: Tragbare Rate 1.400 €/Monat = 16.800 €/Jahr. Bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung (Annuität 5,5 %): 16.800 ÷ 0,055 ≈ 305.000 € maximales Darlehen. Schon hier lohnt der Blick auf Varianten: Mit 3 % Tilgung sinkt die Summe auf ~258.000 € – dafür bist du Jahre früher schuldenfrei.

Schritt 3: Eigenkapital addieren, Nebenkosten abziehen

Maximales Darlehen + einsetzbares Eigenkapital = Gesamtbudget. Davon gehen ab: die Kaufnebenkosten (rund 10 %, je nach Bundesland und Makler) und dein Sanierungs-/Renovierungsbudget. Beispiel weitergerechnet: 305.000 € Darlehen + 60.000 € Eigenkapital = 365.000 €. Minus ~33.000 € Nebenkosten, minus 20.000 € Renovierungstopf: Kaufpreis-Obergrenze ≈ 310.000 €. Diese Zahl schreibst du auf – und sie gilt.

Schritt 4: Die Grenze härten

Bevor die Zahl endgültig ist, jage sie durch den Stresstest: Hält die Rate auch bei höherem Anschlusszins und einer Einkommensdelle? Falls nein, ist nicht der Test zu streng, sondern die Grenze zu hoch. Eine belastbare Obergrenze fühlt sich beim Festlegen immer etwas zu vorsichtig an – genau daran erkennst du, dass sie richtig ist.

Schritt 5: Die Grenze im Ernstfall halten

Suchportale-Filter auf die Obergrenze stellen (plus kleiner Verhandlungsaufschlag), bei Besichtigungen Mängel dokumentieren, mit Vergleichspreisen verhandeln – und bei „Es gibt noch drei andere Interessenten“ freundlich lächeln. Die Grenze verhandelt nicht mit.

Werkzeuge für die Rückwärtsrechnung

Im Praxis-Workbook des ImmoFix-Systems füllst du genau diese Rechnung Feld für Feld aus – inklusive Budget-Ermittlung und Nebenkosten nach deinem Bundesland. Und ImmoFix PRO macht daraus ein lebendes Modell: Rate, Zins oder Eigenkapital ändern, und Obergrenze, Cashflow und Ampel aktualisieren sich sofort. So vergleichst du Objekte immer gegen deine Zahl – nicht gegen die des Verkäufers.

Häufige Fragen

Warum sollte ich die Obergrenze VOR der Besichtigung festlegen?

Weil Emotionen nach der Besichtigung mitrechnen. Wer sich erst verliebt und dann kalkuliert, redet sich jede Zahl schön. Die vorher fixierte Grenze ist dein Schutz vor dem teuersten Impulskauf des Lebens.

Was, wenn das Traumobjekt knapp über meiner Grenze liegt?

Dann verhandelst du – mit dokumentierten Mängeln und Vergleichspreisen. Gelingt das nicht, ist es nicht dein Objekt. Eine Grenze, die bei Gegenwind verschoben wird, war nie eine.

Wie konservativ sollte die tragbare Rate angesetzt sein?

Nach Abzug aller Lebenshaltungskosten muss neben der Rate noch Luft für Rücklagen und Unvorhergesehenes bleiben. Eine verbreitete Orientierung: Wohnkosten gesamt nicht dauerhaft über 35–40 % des Nettoeinkommens.

Von Falk Herrmann, Autor der ImmoFix-Reihe und Entwickler von ImmoFix PRO.