Stresstest für deine Baufinanzierung: Diese Szenarien musst du rechnen

Kurz gesagt: Eine Finanzierung, die nur im Schönwetter-Szenario funktioniert, ist keine Finanzierung, sondern eine Wette. Der Stresstest stellt deinem Projekt vor dem Kauf die unbequemen Fragen: Was passiert bei höherem Zins, bei Mietausfall, bei der großen Reparatur, bei weniger Einkommen? Wer diese Antworten kennt, kauft mit ruhiger Hand – oder lässt rechtzeitig die Finger davon.

Szenario 1: Zinsanstieg nach der Zinsbindung

Der Klassiker und für die meisten das größte Risiko: Nach 10 oder 15 Jahren ist die Restschuld noch hoch, und für die Anschlussfinanzierung gilt der Marktzins der Zukunft. Rechne deine Rate für die Restschuld mit einem deutlich höheren Zins durch. Steigt die Belastung um mehrere Hundert Euro – passt das noch in deine Haushaltsrechnung? Gegenmittel: höhere anfängliche Tilgung, längere Bindung, konsequente Sondertilgungen.

Szenario 2: Mietausfall und Leerstand (für Vermieter)

Drei bis sechs Monate ohne Miete – durch Mieterwechsel, Renovierung oder einen Zahlungsausfall – muss jede Kapitalanlage überleben, ohne dass du privat in Schieflage gerätst. Prüfe: Kannst du die volle Rate so lange aus Einkommen und Rücklagen tragen?

Szenario 3: Die große Reparatur

Heizung, Dach, Wasserschaden: Eine plötzliche fünfstellige Ausgabe ist über die Haltedauer einer Immobilie keine Frage des Ob, sondern des Wann. Hier zeigt sich, ob dein Notgroschen und die laufende Instandhaltungsrücklage richtig dimensioniert sind – oder ob die Kalkulation auf Kante genäht war.

Szenario 4: Einkommensdelle

Elternzeit, Krankheit, Jobwechsel, Auftragsflaute: Rechne dein Projekt mit einem spürbar reduzierten Haushaltseinkommen über mehrere Monate. Bei Doppelverdienern lautet die härteste, aber ehrlichste Frage: Trägt ein Einkommen die Rate zumindest übergangsweise?

Szenario 5: Kombination – der echte Härtetest

Krisen kommen selten einzeln: Mieterwechsel und Reparatur im selben Quartal, Zinsanstieg bei gestiegenen Lebenshaltungskosten. Ein Projekt, das eine realistische Kombination zweier Szenarien übersteht, verdient das Prädikat „krisenfest“.

So führst du den Test praktisch durch

• Basis-Kalkulation aufstellen – sauber nach der Methode aus Immobilie kalkulieren in 7 Schritten
• Je Szenario nur die betroffenen Stellgrößen ändern (Zins, Miete, Einmalkosten, Einkommen)
• Ergebnis bewerten: Bleibt der Haushalt liquide? Wie lange reichen die Reserven? Was wäre Plan B?
• Schwachstellen beheben, bevor du kaufst: mehr Tilgung, mehr Rücklage, längere Bindung – oder ein niedrigerer Kaufpreis als Bedingung

16 Szenarien auf Knopfdruck

Von Hand rechnest du sinnvoll vier, fünf Szenarien. ImmoFix PRO hat den Stresstest als eigenes Modul eingebaut: 16 vordefinierte Szenarien von der Zinswende bis zur Sanierungskosten-Explosion, jedes mit Ampel-Bewertung der Tragfähigkeit – damit du in Minuten siehst, wo dein Projekt wackelt und welche Stellschraube es stabilisiert.

Häufige Fragen

Mit welchem Zins sollte ich die Anschlussfinanzierung rechnen?

Rechne bewusst pessimistisch: Nimm deutlich mehr als deinen heutigen Zins an – niemand kennt das Zinsniveau in 10 oder 15 Jahren. Hält die Rechnung ein hartes Szenario aus, bist du auf der sicheren Seite.

Wann gilt ein Projekt als „bestanden"?

Wenn auch im Stress-Szenario die Gesamtbelastung tragbar bleibt, ohne dass du den Notgroschen dauerhaft plünderst oder neue Schulden machst. Im Ampel-Bild: kein dauerhaftes Rot in einem realistischen Szenario.

Wie oft sollte ich den Stresstest wiederholen?

Vor jeder Kaufentscheidung – und danach bei jeder größeren Veränderung: Anschlussfinanzierung, Mieterwechsel, Familienzuwachs, Jobwechsel. Ein Stresstest ist ein Werkzeug, kein einmaliges Ritual.

Von Falk Herrmann, Autor der ImmoFix-Reihe und Entwickler von ImmoFix PRO.