Nebenkosten beim Hauskauf: Womit du wirklich rechnen musst
Kurz gesagt: Zum Kaufpreis eines Hauses kommen in Deutschland Kaufnebenkosten von typischerweise 9 bis 12 Prozent hinzu, wenn ein Makler beteiligt ist – ohne Makler sind es meist 5 bis 8,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können also schnell 36.000 bis 48.000 Euro zusätzlich fällig werden. Wer diese Summe nicht von Anfang an einplant, rechnet sich sein Projekt schön.
Die vier großen Posten im Überblick
| Kostenpunkt | Üblicher Rahmen | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | 14.000–26.000 € |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5–2 % | 6.000–8.000 € |
| Maklerprovision | häufig ca. 3–3,6 % inkl. MwSt. je Seite | 12.000–14.500 € |
| Gutachter (optional) | einige Hundert bis wenige Tausend € | nach Aufwand |
1. Grunderwerbsteuer: der größte Pflichtposten
Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent (z. B. Bayern) bis 6,5 Prozent (u. a. Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und das Saarland). Sie wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und ist Voraussetzung dafür, dass du später als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst: Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Spar-Hebel: Bewegliches Zubehör wie Einbauküche, Sauna oder Markisen kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden – auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig: realistisch bewerten und sauber dokumentieren, sonst drohen Rückfragen vom Finanzamt und im Zweifel Probleme mit der Bank, weil sich der Beleihungswert verringert.
2. Notar und Grundbuch: gut investiertes Geld
Ohne Notar kein Immobilienkauf – die Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben. Für Beurkundung, Abwicklung und die Grundbucheintragungen zusammen kannst du mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Gebühren sind in der Kostenordnung festgelegt, Verhandeln bringt hier nichts. Dafür bekommst du Rechtssicherheit: Der Notar sorgt unter anderem dafür, dass du erst zahlst, wenn die Auflassungsvormerkung dich im Grundbuch absichert.
3. Maklerprovision: seit 2020 fair geteilt
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage meist – üblich sind dann rund 3 bis 3,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Seite, regional unterschiedlich. Die Provision ist verhandelbar, besonders bei Objekten, die schon länger am Markt sind.
4. Die gern vergessenen Posten
- Gutachter/Sachverständiger: Eine Kaufbegleitung kostet je nach Umfang einige Hundert bis wenige Tausend Euro – und kann dich vor fünfstelligen Sanierungsüberraschungen bewahren.
- Finanzierungsnebenkosten: etwa Kosten für die Grundschuldbestellung (in den Notar-/Grundbuchkosten enthalten, aber abhängig von der Darlehenshöhe) oder Bereitstellungszinsen beim Neubau.
- Umzug, Renovierung, Erstausstattung: kein klassischer „Nebenkosten“-Posten, aber real – plane hier einen eigenen Topf ein.
- Laufende Kosten ab Tag 1: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage gehören in deine Monatsrechnung, nicht in die Fußnote.
So planst du die Nebenkosten richtig ein
Die Nebenkosten solltest du möglichst vollständig aus Eigenkapital zahlen. Banken finanzieren ungern über den Objektwert hinaus – wie viel Puffer du brauchst und warum, liest du im Artikel Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?. Noch wichtiger: Rechne die Nebenkosten ein, bevor du dich in ein Objekt verliebst. Wie das geht, zeigt die Methode der Kaufpreis-Obergrenze per Rückwärtsrechnung.
Den kompletten Fahrplan vom ersten Budget bis zur Schlüsselübergabe findest du im Beitrag Hauskauf-Ablauf: alle Schritte im Überblick – und ausführlich, mit allen Zusammenhängen und Rechenwegen, im ImmoFix-System: Die Immobilien-Bibel widmet den Kauf- und Finanzierungsnebenkosten ein eigenes Kapitel, damit dich am Notartisch keine Zahl mehr überrascht.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf insgesamt?
Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegen die Kaufnebenkosten meist zwischen rund 9 und 12 Prozent des Kaufpreises – ohne Makler etwa zwischen 5 und 8,5 Prozent.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Grundsätzlich ja, aber Banken sehen das ungern und verlangen dann meist höhere Zinsen, weil die Finanzierung über dem Objektwert liegt. Idealerweise zahlst du die Nebenkosten aus Eigenkapital.
Welche Nebenkosten fallen nach dem Kauf an?
Laufend kommen Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Betriebskosten und eine Rücklage für Instandhaltung dazu. Diese Posten gehören in deine monatliche Gesamtrechnung.
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Die Inhalte dieses Beitrags dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder sonstige Fachberatung.
