Kurzantwort: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler & Co.: Welche Nebenkosten beim Hauskauf anfallen, wie hoch sie je Bundesland sind und wie du sie realistisch einplanst.
Nebenkosten beim Hauskauf: Das Wichtigste in Kürze
- Nebenkosten-Checkliste.
- Weitere mögliche Nebenkosten.
- Originalunterlagen und Rechte prüfen.
- Zustand, Nutzung und Folgekosten abgleichen.
- Kaufgrenze schriftlich festlegen.
Die vier großen Posten im Überblick
| Kostenpunkt | Üblicher Rahmen | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | 14.000–26.000 € |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5–2 % | 6.000–8.000 € |
| Maklerprovision | häufig ca. 3–3,6 % inkl. MwSt. je Seite | 12.000–14.500 € |
| Gutachter (optional) | einige Hundert bis wenige Tausend € | nach Aufwand |
1. Grunderwerbsteuer: der größte Pflichtposten
Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent (z. B. Bayern) bis 6,5 Prozent (u. a. Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und das Saarland). Sie wird auf den beurkundeten Kaufpreis erhoben und ist Voraussetzung dafür, dass du später als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst: Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Spar-Hebel: Bewegliches Zubehör wie Einbauküche, Sauna oder Markisen kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden – auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig: realistisch bewerten und sauber dokumentieren, sonst drohen Rückfragen vom Finanzamt und im Zweifel Probleme mit der Bank, weil sich der Beleihungswert verringert.
2. Notar und Grundbuch: gut investiertes Geld
Ohne Notar kein Immobilienkauf – die Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben. Für Beurkundung, Abwicklung und die Grundbucheintragungen zusammen kannst du mit etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind daher nicht frei verhandelbar. Dafür bekommst du Rechtssicherheit: Der Notar sorgt unter anderem dafür, dass du erst zahlst, wenn die Auflassungsvormerkung dich im Grundbuch absichert.
3. Maklerprovision: seit 2020 fair geteilt
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage meist – üblich sind dann rund 3 bis 3,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer pro Seite, regional unterschiedlich. Die Provision ist verhandelbar, besonders bei Objekten, die schon länger am Markt sind.
4. Die gern vergessenen Posten
- Gutachter/Sachverständiger: Eine Kaufbegleitung kostet je nach Umfang einige Hundert bis wenige Tausend Euro – und kann dich vor fünfstelligen Sanierungsüberraschungen bewahren.
- Finanzierungsnebenkosten: etwa Kosten für die Grundschuldbestellung (in den Notar-/Grundbuchkosten enthalten, aber abhängig von der Darlehenshöhe) oder Bereitstellungszinsen beim Neubau.
- Umzug, Renovierung, Erstausstattung: kein klassischer „Nebenkosten“-Posten, aber real – plane hier einen eigenen Topf ein.
- Laufende Kosten ab Tag 1: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Betriebskosten und Instandhaltungsrücklage gehören in deine Monatsrechnung, nicht in die Fußnote.
So planst du die Nebenkosten richtig ein
Checkliste
| Position | Betrag | Fälligkeit | Eigenkapital/Darlehen | Belegqualität |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | nach Bescheid | aktueller Satz | ||
| Notar Kauf | nach Rechnung | Schätzung/Anfrage | ||
| Grundbuch | nach Rechnung | Schätzung | ||
| Grundschuld | nach Rechnung | Bank-/Notarangabe | ||
| Makler | vertraglich | Maklervertrag | ||
| Gutachten | Auftrag | Angebot | ||
| Auskünfte | laufend | Gebühren |
Weitere mögliche Nebenkosten
- Baulastenauskunft
- Altlastenauskunft
- Grundbuch- und Flurkartenauszüge
- Bauakteneinsicht
- Vermessung und Grenzfeststellung
- Teilung oder Flurstücksbildung
- Erschließungs- und Anschlussbeiträge
- Genehmigungen und Nutzungsänderungen
- Energieausweis oder Fachplanung
- Umzug und Zwischenlagerung
- Versicherungsanpassungen
Nebenkosten-Rechenmodell
Beispiel ohne Makler
Kaufpreis: 300.000 Euro
- Grunderwerbsteuer beispielhaft 6,5 Prozent: 19.500 Euro
- Kaufvertrags- und Grundbuchkosten geschätzt 1,6 Prozent: 4.800 Euro
- Grundschuldkosten: 1.500 Euro
- Gutachten und Auskünfte: 2.200 Euro
Gesamte Nebenkosten: 28.000 Euro beziehungsweise 9,3 Prozent.
Beispiel mit Käuferprovision
Zusätzliche Käuferprovision beispielhaft 3,57 Prozent: 10.710 Euro.
Gesamt: 38.710 Euro beziehungsweise 12,9 Prozent.
Die Werte sind Beispiele, keine verbindlichen Gebührensätze.
Von der Information zur Kaufentscheidung: Nebenkosten beim Hauskauf
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Nebenkosten beim Hauskauf: Bei offenen Genehmigungen, nicht erklärbaren Feuchtigkeits- oder Tragwerksrisiken, widersprüchlichen Flächen oder wertrelevanten Rechten sollte die Entscheidung bis zur fachlichen Klärung pausieren.
