Werbungskosten bei Vermietung: Die komplette Liste für Vermieter

Kurz gesagt: Als Vermieter versteuerst du nicht deine Mieteinnahmen, sondern deinen Überschuss – und der schrumpft mit jeder Position, die du als Werbungskosten ansetzt. Die Liste ist länger, als die meisten denken: Von den Darlehenszinsen bis zur Fahrt zur Eigentümerversammlung zählt alles, was durch die Vermietung veranlasst ist.

Die großen Posten

• Schuldzinsen: sämtliche Zinsen des Finanzierungsdarlehens (nicht die Tilgung!) – meist der größte Einzelposten. Auch Bereitstellungszinsen und ein Disagio gehören dazu.
• AfA: die jährliche Gebäudeabschreibung – wie sie funktioniert, erklärt der Beitrag zur AfA bei Immobilien.
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Modernisierungen am Bestand (Heizungstausch, Badsanierung, Malerarbeiten) – sofort im Zahlungsjahr absetzbar oder wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilbar, was bei schwankendem Einkommen Steuern spart.
• Betriebskosten: Grundsteuer, Versicherungen, Müll, Wasser & Co. – auch die auf Mieter umgelegten (mit Gegenbuchung als Einnahme).

Die gern vergessenen Posten

• Hausverwaltung und WEG-Verwaltergebühren, Nebenkostenabrechnungs-Service
• Kontoführung des Vermietungskontos, anteilige Steuerberatungskosten (Anlage V)
• Fahrtkosten zu Objekt, Besichtigungen, Eigentümerversammlung, Baumarkt
• Inserats- und Maklerkosten für die Neuvermietung
• Telefon-/Porto-Anteile, Fachliteratur rund um die Vermietung
• Räumungs- und Prozesskosten bei Mietstreitigkeiten
• Vorfälligkeitsentschädigung in bestimmten Konstellationen der Umfinanzierung

Die 15-%-Falle (anschaffungsnahe Herstellungskosten)

Wer kurz nach dem Kauf groß renoviert, muss rechnen: Übersteigen die Netto-Kosten für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sämtliche dieser Kosten zu Herstellungskosten – absetzbar nur noch über Jahrzehnte AfA statt sofort. Gestaltung: größere Maßnahmen zeitlich planen, Kostenrahmen im Blick behalten und reine Schönheitsreparaturen sauber dokumentieren.

So holst du das Maximum heraus

Führe ab Tag 1 eine einfache Belegablage je Objekt (digital genügt) und buche jede Ausgabe sofort einer Kategorie zu – die Anlage V füllt sich dann fast von selbst. Wirtschaftlich gehört die Steuerwirkung in deine Objektrechnung: Erst der Nach-Steuer-Blick zeigt den echten Cashflow deiner Immobilie. Schritt-für-Schritt-Anleitungen für die Steuererklärung als Vermieter findest du im Steuer-Ratgeber unserer Ratgeber-Bibliothek.

Häufige Fragen

Kann ich Kosten auch bei Leerstand absetzen?

Ja – solange eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht und nachweisbar ist (Inserate, Maklerauftrag, Renovierung zur Vermietung). Dann bleiben Zinsen, Betriebskosten und AfA auch ohne Mieteinnahmen abziehbar.

Sind umgelegte Betriebskosten Werbungskosten?

Ja, mit Gegenbuchung: Die vom Mieter erstatteten Umlagen erfasst du als Einnahmen, die gezahlten Betriebskosten als Werbungskosten. Unterm Strich neutral – aber beides gehört in die Anlage V.

Große Renovierung direkt nach dem Kauf – sofort absetzbar?

Vorsicht, 15-%-Falle: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten (netto) innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, sind sie nur noch über die langjährige AfA absetzbar statt sofort.

Hinweis: Dieser Artikel wurde sorgfältig recherchiert, ersetzt aber keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Gesetzliche Regelungen können sich ändern – prüfe im Zweifel den aktuellen Stand oder frage eine Steuerberaterin bzw. einen Steuerberater.

Von Falk Herrmann, Autor der ImmoFix-Reihe und Entwickler von ImmoFix PRO.