Kurzantwort: Welche Rendite zählt wirklich? Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite erklärt – mit Formeln, Rechenbeispiel und der Zahl, auf die es bei der Entscheidung ankommt.
Renditerechner Immobilie: Das Wichtigste in Kürze
- Brutto- und Nettomietrendite.
- Eigenkapitalrendite mit Tilgung.
- Ist-Mieten und Kosten belegen.
- Cashflow und Rendite konsistent rechnen.
- Leerstand, Instandhaltung und Exit stressen.
Die drei Renditen im Überblick
| Kennzahl | Formel | Wofür |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | schnelles Vorsortieren |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtkosten | echter Objektvergleich |
| Eigenkapitalrendite | Jahresüberschuss ÷ eingesetztes Eigenkapital | deine persönliche Verzinsung |
Das Rechenbeispiel
Eigentumswohnung: Kaufpreis 220.000 €, Kaufnebenkosten 22.000 € (Gesamtkosten 242.000 €), Kaltmiete 780 €/Monat = 9.360 €/Jahr, Eigenkapital 52.000 €.
1. Bruttorendite: 9.360 ÷ 220.000 = 4,3 %. Sieht ordentlich aus – ignoriert aber alle Kosten.
2. Nettorendite: Ziehe nicht umlagefähige Kosten ab (z. B. Verwaltung + Rücklage ~1.560 €/Jahr) und rechne auf die Gesamtkosten: (9.360 − 1.560) ÷ 242.000 = 3,2 %. Das ist die Zahl für den Vergleich – der Hintergrund steht im Beitrag Mietrendite berechnen.
3. Eigenkapitalrendite: Bleibt nach Kreditrate ein Jahresüberschuss von z. B. 1.000 €, ergibt das 1.000 ÷ 52.000 = 1,9 % auf dein Geld – plus den Vermögensaufbau durch Tilgung, der hier nicht als „Rendite“ erscheint, aber real ist.
Der Leverage-Effekt: warum Eigenkapitalrendite täuschen kann
Die Eigenkapitalrendite reagiert stark auf den Finanzierungshebel: Je weniger Eigenkapital du einsetzt, desto höher kann sie rechnerisch ausfallen – aber desto höher ist auch dein Risiko. Eine hohe Eigenkapitalrendite bei dünner Reserve ist kein Qualitätssiegel, sondern eine Risikoanzeige. Deshalb gehört zu jeder Renditezahl immer der Cashflow: Eine Immobilie kann auf dem Papier rentabel sein und dich trotzdem jeden Monat Geld kosten.
Ab welcher Rendite lohnt es sich?
Eine feste Schwelle gibt es nicht – sie hängt von Lage, Risiko und Zinsniveau ab. Die belastbare Faustregel lautet: Die Nettorendite muss über deinen Finanzierungskosten liegen, und der Cashflow muss im Stresstest tragbar bleiben. A-Lagen liefern oft nur niedrige Renditen bei hoher Sicherheit, B-/C-Lagen mehr Rendite bei mehr Risiko – beides kann richtig sein, solange Preis und Risiko zusammenpassen. Wie du das prüfst, zeigt die Standortanalyse für Kapitalanleger.
Vom Renditerechner zur echten Entscheidung
Die Formeln oben kannst du in Excel oder jedem Online-Rechner nachbauen – für die erste Einschätzung reicht das. Vor der Kaufentscheidung brauchst du aber alle drei Renditen, den Cashflow nach Steuern und einen Stresstest in einem Bild. Genau das liefert ImmoFix PRO automatisch: Eckdaten eingeben, und Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite, Cashflow vor/nach Steuern, mehrere Stresstest-Szenarien und ein Tragfähigkeits-Urteil erscheinen sofort – ohne Excel-Bauarbeit, lokal auf deinem PC. Welche Tools sich wofür eignen, vergleicht der Beitrag Immobilien-Rechner im Vergleich; das Wissensfundament liefert die Immobilien-Bibel aus dem ImmoFix-System.
Produktstand: ImmoFix PRO 1.1 befindet sich in Release-Vorbereitung und ist derzeit nicht bestellbar. Aktuellen Status prüfen.
Brutto- und Nettomietrendite
Bruttomietrendite
Sie eignet sich nur zum schnellen Vergleich und ignoriert Nebenkosten, Betrieb, Leerstand und Sanierung.
Bruttorendite auf Gesamtkosten
Sie ist aussagekräftiger, bleibt aber eine Bruttokennzahl.
Nettomietrendite
Die Definition der abzuziehenden Kosten muss konsistent sein.
Brutto- und Nettokosten bei Vermietung
Steuerliche Abziehbarkeit oder Abschreibung bedeutet nicht, dass Kosten nicht bezahlt werden müssen. Liquidität und steuerliche Wirkung sind getrennte Ebenen. Umsatzsteuer kann je nach Nutzung und Unternehmerstatus ebenfalls unterschiedlich wirken. Kalkulieren Sie zunächst den tatsächlichen Brutto-Zahlungsabfluss und lassen Sie die steuerliche Behandlung separat prüfen.
Eigenkapital richtig zuordnen
Eigenkapital wird in einer Reihenfolge eingesetzt:
- Erwerbsnebenkosten
- erforderliche Eigenmittelquote der Bank
- nicht finanzierte Sanierung
- verbleibende Liquiditätsreserve
Die gesamte verfügbare Summe darf nicht als Anzahlung verbraucht werden. Nach Kauf und Notartermin muss ein frei verfügbarer Puffer bleiben.
Von der Exposé-Rendite zur belastbaren Kalkulation: Renditerechner Immobilie
Für Renditerechner Immobilie gilt: Beginne mit den tatsächlich nachgewiesenen Mieten und Verträgen. Trenne umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und größere Bauteilrisiken. Rechne Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite mit identischen Annahmen und zeige zusätzlich den monatlichen Cashflow. Ein positiver Steuer- oder Wertsteigerungseffekt darf die operative Tragfähigkeit nicht ersetzen.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Renditerechner Immobilie: Bei unsicherer Vermietbarkeit, ungeklärten Mietverhältnissen, großen Rückständen oder absehbaren Sonderkosten ist eine vertiefte rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence erforderlich.
