Kurzantwort: Vom Kaufpreis bis zur Tragfähigkeits-Ampel: So kalkulierst du jede Immobilie in 7 Schritten vollständig durch – die Methode hinter dem ImmoFix-System.
Immobilie kalkulieren in 7 Schritten: Das Wichtigste in Kürze
- Projektkosten je Quadratmeter richtig verwenden.
- Brutto- und Nettokosten bei Vermietung.
- Tatsachen und Annahmen trennen.
- Basis- und Stressszenario rechnen.
- Entscheidung mit Stop-Regeln dokumentieren.
Was ist bei Schritt 1 – Gesamtkosten statt Kaufpreis – zu beachten?
Kaufpreis + Kaufnebenkosten (je nach Bundesland und Makler 9–12 %) + realistisches Sanierungs-/Renovierungsbudget inklusive Puffer. Diese Summe – nicht der Angebotspreis – ist deine Rechen-Basis. Wer hier schummelt, schleppt den Fehler durch alle weiteren Schritte.
Was ist bei Schritt 2 – Einnahmen konservativ ansetzen – zu beachten?
Bei Vermietung: nachhaltige Marktmiete (nicht die Exposé-Hoffnung), abzüglich eines Ansatzes für Leerstand und Mietausfall. Bei Eigennutzung: die eingesparte Kaltmiete als Vergleichswert.
Was ist bei Schritt 3 – Bewirtschaftungskosten ehrlich abziehen – zu beachten?
Verwaltung, nicht umlegbare Betriebskosten und vor allem die Instandhaltungsrücklage – das Haus altert jeden Monat, ob du dafür zurücklegst oder nicht. Diese Posten trennen die Brutto- von der Nettomietrendite.
Was ist bei Schritt 4 – Finanzierung strukturieren – zu beachten?
Eigenkapitaleinsatz, Darlehenshöhe, Zins, anfängliche Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte. Daraus ergibt sich die Monatsrate – und am Ende der Bindung eine Restschuld, die du schwarz auf weiß kennen solltest.
Was ist bei Schritt 5 – Cashflow-Rechnung aufstellen – zu beachten?
Einnahmen − Bewirtschaftung − Rate = monatlicher Cashflow. Ein negativer Cashflow ist kein automatisches K.-o., aber er muss bewusst gewählt, dauerhaft tragbar und durch Tilgung/Wertentwicklung gerechtfertigt sein – nicht „wird schon“.
Was ist bei Schritt 6 – Steuern einrechnen – zu beachten?
Bei Vermietung verbessert vor allem die AfA zusammen mit absetzbaren Zinsen und Kosten das Nach-Steuer-Ergebnis spürbar. Erst die Nach-Steuer-Sicht zeigt, was wirklich bei dir ankommt.
Was ist bei Schritt 7 – Stresstest fahren – zu beachten?
Die Rechnung von Schritt 5 ist die Schönwetter-Version. Jetzt kommt der Härtetest: höherer Zins nach der Bindung, drei Monate Mietausfall, eine 10.000-€-Reparatur, Einkommensdelle. Welche Szenarien zählen und wie du sie durchspielst, zeigt der Beitrag Stresstest für deine Finanzierung. Besteht das Projekt auch dort, hast du eine Entscheidung – keine Hoffnung.
Von Hand oder mit System?
Diese sieben Schritte kannst du für jedes Objekt manuell rechnen – das Praxis-Workbook aus dem ImmoFix-System führt dich mit fertigen Arbeitsblättern hindurch. Oder du lässt rechnen: In ImmoFix PRO gibst du die Eckdaten einmal ein und bekommst Gesamtkosten, Renditen, Cashflow, Steuerwirkung und Stresstest automatisch – inklusive Ampel-Bewertung und bankfertigem Exposé. Wie du aus alldem deine persönliche Preisgrenze ableitest, liest du im Beitrag zur Kaufpreis-Obergrenze.
Produktstand: ImmoFix PRO 1.1 befindet sich in Release-Vorbereitung und ist derzeit nicht bestellbar. Aktuellen Status prüfen.
Projektkosten je Quadratmeter richtig verwenden
Quadratmeterwerte eignen sich nur zur Plausibilisierung. Ein kleines Haus kann je Quadratmeter teurer sein, weil Grundkosten für Heizung, Baustelleneinrichtung oder Planung auf weniger Fläche verteilt werden. Ein großes, einfaches Gebäude kann günstiger wirken. Nutzen Sie Kennwerte deshalb als Kontrollfrage: Warum weicht die konkrete, mengenbasierte Kalkulation ab?
Brutto- und Nettokosten bei Vermietung
Steuerliche Abziehbarkeit oder Abschreibung bedeutet nicht, dass Kosten nicht bezahlt werden müssen. Liquidität und steuerliche Wirkung sind getrennte Ebenen. Umsatzsteuer kann je nach Nutzung und Unternehmerstatus ebenfalls unterschiedlich wirken. Kalkulieren Sie zunächst den tatsächlichen Brutto-Zahlungsabfluss und lassen Sie die steuerliche Behandlung separat prüfen.
Vom Datenpunkt zur dokumentierten Entscheidung: Immobilie kalkulieren in 7 Schritten
Für Immobilie kalkulieren in 7 Schritten gilt: Lege zuerst das Projektziel, die maximalen Gesamtkosten, die Monatsbelastung und Stop-Kriterien fest. Erfasse anschließend jede wichtige Information als belegt, angenommen, offen oder kritisch. Verbinde Kauf, Finanzierung, Sanierung, Betrieb, Steuern und Reserve in einer Rechnung und speichere Basis-, konservatives und Stressszenario. Die Ampel folgt aus vorher festgelegten Regeln und darf nicht nachträglich an das Wunschobjekt angepasst werden.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Immobilie kalkulieren in 7 Schritten: Eine Software strukturiert Daten und Rechenwege. Sie ersetzt weder Originalunterlagen noch die fachliche Prüfung von Recht, Technik, Steuer und Finanzierung.
