Immobilie kalkulieren in 7 Schritten: Die ImmoFix-Methode

Kurz gesagt: Eine vollständige Immobilien-Kalkulation beantwortet drei Fragen: Was kostet das Projekt wirklich? Was wirft es dauerhaft ab bzw. was kostet es monatlich? Und hält die Rechnung auch, wenn etwas schiefgeht? Die ImmoFix-Methode führt dich dafür durch sieben Schritte – in genau dieser Reihenfolge.

Schritt 1: Gesamtkosten statt Kaufpreis

Kaufpreis + Kaufnebenkosten (je nach Bundesland und Makler 9–12 %) + realistisches Sanierungs-/Renovierungsbudget inklusive Puffer. Diese Summe – nicht der Angebotspreis – ist deine Rechen-Basis. Wer hier schummelt, schleppt den Fehler durch alle weiteren Schritte.

Schritt 2: Einnahmen konservativ ansetzen

Bei Vermietung: nachhaltige Marktmiete (nicht die Exposé-Hoffnung), abzüglich eines Ansatzes für Leerstand und Mietausfall. Bei Eigennutzung: die eingesparte Kaltmiete als Vergleichswert.

Schritt 3: Bewirtschaftungskosten ehrlich abziehen

Verwaltung, nicht umlegbare Betriebskosten und vor allem die Instandhaltungsrücklage – das Haus altert jeden Monat, ob du dafür zurücklegst oder nicht. Diese Posten trennen die Brutto- von der Nettomietrendite.

Schritt 4: Finanzierung strukturieren

Eigenkapitaleinsatz, Darlehenshöhe, Zins, anfängliche Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte. Daraus ergibt sich die Monatsrate – und am Ende der Bindung eine Restschuld, die du schwarz auf weiß kennen solltest.

Schritt 5: Cashflow-Rechnung aufstellen

Einnahmen − Bewirtschaftung − Rate = monatlicher Cashflow. Ein negativer Cashflow ist kein automatisches K.-o., aber er muss bewusst gewählt, dauerhaft tragbar und durch Tilgung/Wertentwicklung gerechtfertigt sein – nicht „wird schon“.

Schritt 6: Steuern einrechnen

Bei Vermietung verbessert vor allem die AfA zusammen mit absetzbaren Zinsen und Kosten das Nach-Steuer-Ergebnis spürbar. Erst die Nach-Steuer-Sicht zeigt, was wirklich bei dir ankommt.

Schritt 7: Stresstest fahren

Die Rechnung von Schritt 5 ist die Schönwetter-Version. Jetzt kommt der Härtetest: höherer Zins nach der Bindung, drei Monate Mietausfall, eine 10.000-€-Reparatur, Einkommensdelle. Welche Szenarien zählen und wie du sie durchspielst, zeigt der Beitrag Stresstest für deine Finanzierung. Besteht das Projekt auch dort, hast du eine Entscheidung – keine Hoffnung.

Von Hand oder mit System?

Diese sieben Schritte kannst du für jedes Objekt manuell rechnen – das Praxis-Workbook aus dem ImmoFix-System führt dich mit fertigen Arbeitsblättern hindurch. Oder du lässt rechnen: In ImmoFix PRO gibst du die Eckdaten einmal ein und bekommst Gesamtkosten, Renditen, Cashflow, Steuerwirkung und Stresstest automatisch – inklusive Ampel-Bewertung und bankfertigem Exposé. Wie du aus alldem deine persönliche Preisgrenze ableitest, liest du im Beitrag zur Kaufpreis-Obergrenze.

Häufige Fragen

Reicht eine grobe Überschlagsrechnung nicht aus?

Zum Vorsortieren ja, zur Kaufentscheidung nein. Die teuersten Fehler stecken in den Posten, die Überschlagsrechnungen weglassen: Nebenkosten, Sanierung, Rücklagen und das Zinsrisiko nach der Bindung.

Brauche ich dafür Excel oder Software?

Für die ersten Objekte genügt Zettel oder Tabelle. Sobald du mehrere Objekte vergleichst oder Szenarien rechnen willst, spart Software wie ImmoFix PRO enorm Zeit und verhindert Formel-Fehler.

Gilt die Methode auch für Eigennutzer?

Ja – Eigennutzer ersetzen die Mieteinnahmen durch die gesparte Miete und prüfen ansonsten dieselben sieben Schritte, insbesondere Gesamtkosten, Rate und Stresstest.

Von Falk Herrmann, Autor der ImmoFix-Reihe und Entwickler von ImmoFix PRO.