Kaufvertrag und Notartermin: So läuft der Immobilienkauf rechtlich ab
Kurz gesagt: Ein Immobilienkauf wird in Deutschland erst mit der notariellen Beurkundung wirksam – so will es § 311b BGB. Der Notar ist neutral: Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt für einen rechtssicheren Ablauf. Wer den Kaufvertrag vorher gründlich prüft und die 14-tägige Frist nutzt, vermeidet teure Überraschungen.
Was im Kaufvertrag steht
- Kaufgegenstand: genaue Bezeichnung von Grundstück und Gebäude laut Grundbuch (Flurstück, Größe).
- Kaufpreis und Fälligkeit: Höhe, Zahlungszeitpunkt und Konto – die Zahlung erfolgt erst nach Aufforderung durch den Notar.
- Übergabetermin: wann Besitz, Nutzen und Lasten (also auch Mieteinnahmen und Kosten) übergehen.
- Sachmängelhaftung: bei Bestandsimmobilien meist „gekauft wie besichtigt“ unter Ausschluss der Haftung – arglistig verschwiegene Mängel bleiben davon ausgenommen.
- Mitverkauftes Inventar: Einbauküche, Markisen, Sauna – sauch steuerlich relevant, weil dieser Teil nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.
So läuft der Notartermin ab
Der Notar liest den Kaufvertrag vollständig vor (Verlesungspflicht nach dem Beurkundungsgesetz), erklärt die Inhalte und beantwortet Fragen. Anschließend unterschreiben beide Parteien und der Notar. Mit der Unterschrift ist der Vertrag wirksam – die Eigentumsübertragung selbst (die „Auflassung“ nach § 925 BGB) wird ebenfalls beurkundet, wirkt aber erst mit der Grundbucheintragung.
Die Schritte nach der Beurkundung
| Schritt | Was passiert |
|---|---|
| Auflassungsvormerkung | sichert deinen Anspruch sofort im Grundbuch |
| Lastenfreistellung | alte Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht |
| Kaufpreiszahlung | erst nach schriftlicher Fälligkeitsmitteilung des Notars |
| Grunderwerbsteuer | Finanzamt stellt den Bescheid; die Zahlung ist Voraussetzung für die Umschreibung |
| Eigentumsumschreibung | du wirst als Eigentümer in Abteilung I eingetragen |
Wie das Grundbuch dabei funktioniert, erklärt der Beitrag Das Grundbuch verstehen.
Was du vorher erledigt haben musst
Vor dem Termin müssen zwei Dinge stehen: die Finanzierung (die Bank braucht den Vertragsentwurf für die Grundschuldbestellung) und die Prüfung des Entwurfs. Nutze die 14-Tage-Frist wirklich – prüfe jede Klausel, kläre Unklarheiten vorher mit dem Notar. Die Notarkosten gehören zu den Kaufnebenkosten, ebenso die Maklerprovision, die du aus Eigenkapital tragen solltest.
Einordnung
Der Notartermin ist der formale Höhepunkt des Kaufs – die eigentliche Arbeit liegt davor, in der Prüfung von Vertrag, Objekt und Finanzierung. Wo er im Gesamtprozess steht, zeigt der Hauskauf-Ablauf aus dem ImmoFix-System. Dieser Beitrag ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Quellen & Rechtsgrundlagen
§ 311b Abs. 1 BGB (Beurkundungspflicht für Grundstücksverträge); §§ 873, 925 BGB (Auflassung/Eigentumsübergang); Beurkundungsgesetz (BeurkG) zur Verlesung; Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) zu den Gebühren; Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Gesetzestexte: gesetze-im-internet.de. Stand: 2026 – maßgeblich ist die jeweils aktuelle Fassung.
Häufige Fragen
Warum ist beim Immobilienkauf ein Notar Pflicht?
Weil § 311b BGB für Grundstückskaufverträge die notarielle Beurkundung vorschreibt. Der Notar ist neutral, klärt beide Seiten auf und sorgt für einen rechtssicheren Ablauf inklusive Grundbucheintragung. Ohne Beurkundung ist der Kauf unwirksam.
Kann ich den Kaufvertrag vorab prüfen?
Ja, und das solltest du unbedingt. Der Entwurf muss Verbrauchern in der Regel mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen. Nutze die Zeit, um Kaufpreis, Zahlung, Übergabetermin und alle Vereinbarungen genau zu prüfen.
Wer sucht den Notar aus und wer zahlt ihn?
In der Regel sucht der Käufer den Notar aus und trägt die Notarkosten – sie zählen zu den Kaufnebenkosten. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind damit bei jedem Notar gleich hoch.
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