Kurzantwort: So baust du eine Immobilienkalkulation in Excel: die nötigen Bausteine, Formeln und die Posten, die fast jeder vergisst – plus die Grenzen der Tabelle.
Immobilienkalkulation in Excel: Das Wichtigste in Kürze
- Kostenzeitachse.
- Beispiel vollständiger Kapitalbedarf.
- Tatsachen und Annahmen trennen.
- Basis- und Stressszenario rechnen.
- Entscheidung mit Stop-Regeln dokumentieren.
Der Aufbau: fünf Blöcke
Eine belastbare Kalkulation gliedert sich in fünf Bereiche, die aufeinander aufbauen:
| Block | Inhalt |
|---|---|
| 1. Gesamtkosten | Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierungsbudget (mit Puffer) |
| 2. Finanzierung | Eigenkapital, Darlehen, Zins, Tilgung, Rate |
| 3. Einnahmen | Kaltmiete (konservativ, ggf. mit Abschlag) |
| 4. Laufende Kosten | nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Mietausfall-Ansatz |
| 5. Ergebnis | Renditen + Cashflow vor/nach Steuern |
Die wichtigsten Formeln
- Kreditrate (Annuität):
=RMZ(Zins/12; Jahre*12; -Darlehen)– Jahreszins durch 12, Laufzeit in Monaten. - Bruttomietrendite:
=Jahreskaltmiete/Kaufpreis– die schnelle Filterzahl, mehr nicht. - Nettomietrendite:
=(Jahreskaltmiete−nicht umlagefähige Kosten)/Gesamtkosten– ehrlicher, weil Nebenkosten und laufende Kosten drin sind. Hintergrund: Mietrendite berechnen. - Monatlicher Cashflow:
=Kaltmiete−Rate−Rücklage−nicht umlagefähige Kosten−Mietausfall. Details: Cashflow einer Immobilie.
Die Posten, die fast jeder vergisst
Hier entstehen die teuren Fehler – nicht in den Formeln, sondern in fehlenden Zeilen:
- Kaufnebenkosten: 9–12 % des Kaufpreises – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler. Übersicht: Nebenkosten beim Hauskauf.
- Instandhaltungsrücklage: das Geld für Dach, Heizung, Fassade – gehört in jede Monatsrechnung.
- Mietausfall & Leerstand: ein realistischer Prozentsatz statt null.
- Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, bestimmte Versicherungsanteile – trägst du, nicht der Mieter.
- Sanierungs-Puffer: großzügig, gerade im Altbau.
Wer diese Posten mit null ansetzt, produziert eine Rechnung, die zehn Jahre gut aussieht und im elften kippt – genau das beschreibt der Beitrag zu den häufigsten Kalkulationsfehlern.
Wo Excel an die Grenze stößt
Drei Dinge bleiben in der Tabelle mühsam: (1) Vollständigkeit – Excel erinnert dich an nichts, jede vergessene Zeile verfälscht still das Ergebnis. (2) Stresstests über mehrere Variablen gleichzeitig – höherer Anschlusszins und Mietausfall und Reparatur zusammen durchzuspielen, wird schnell unübersichtlich; die Logik dahinter zeigt der Finanzierungs-Stresstest. (3) Ein bankfertiges Exposé entsteht in Excel gar nicht. Dazu kommt der Pflegeaufwand bei jedem neuen Objekt.
Die Abkürzung, wenn es ernst wird
Für ein einzelnes Objekt und etwas Tüftelfreude ist Excel ein guter Weg – die Bausteine oben reichen dafür aus. Sobald du aber mehrere Objekte vergleichst, Szenarien sauber durchspielen oder zur Bank gehen willst, nimmt dir ImmoFix PRO die Bauarbeit ab: alle Posten als Pflichtfelder (nichts wird vergessen), Cashflow nach Steuern, mehrere Stresstest-Szenarien und das bankfertige Exposé automatisch – lokal auf deinem PC, der aktuelle Tarif- und Freigabestatus steht auf der Produktseite. Die komplette Methode dahinter beschreibt die 7-Schritte-Anleitung Immobilie kalkulieren aus dem ImmoFix-System.
Produktstand: ImmoFix PRO 1.1 befindet sich in Release-Vorbereitung und ist derzeit nicht bestellbar. Aktuellen Status prüfen.
Kostenzeitachse
Nicht nur die Gesamtsumme, auch der Zahlungszeitpunkt ist wichtig. Erstellen Sie eine Monatsplanung:
- Reservierungs- oder Gutachterkosten
- Notar und Grundbuch
- Grunderwerbsteuer
- Kaufpreisfälligkeit
- Handwerkeranzahlungen
- Abschlagszahlungen
- Schlussrechnungen
- Einzug und Ausstattung
So erkennen Sie Liquiditätsspitzen, bevor sie eintreten.
Beispiel vollständiger Kapitalbedarf
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 Euro |
| Erwerbsnebenkosten | 31.000 Euro |
| Sofortmaßnahmen | 18.000 Euro |
| geplante Sanierung | 62.000 Euro |
| Küche/Einzug/Außenbereich | 16.000 Euro |
| Übergangskosten | 8.000 Euro |
| Gutachten und Finanzierungskosten | 5.000 Euro |
| Risikopuffer | 20.000 Euro |
| Gesamt | 440.000 Euro |
Ein Käufer, der nur 280.000 Euro Kaufpreis plus 31.000 Euro Nebenkosten betrachtet, unterschätzt das Projekt um 129.000 Euro.
Sensitivitätsanalyse
Verändern Sie jeweils nur einen Faktor und beobachten Sie das Ergebnis:
- Kaufpreis plus/minus fünf Prozent
- Sanierung plus 20 Prozent
- Bauzeit plus sechs Monate
- Miete minus zehn Prozent
- Leerstand drei Monate
- Anschlusszins plus drei Prozentpunkte
- Verkaufspreis minus zehn Prozent
Danach wird ein Kombinationsstress gerechnet. Das zeigt, welche Variable das Projekt dominiert. Ist der Kaufpreis der stärkste Hebel, muss verhandelt werden. Ist die Sanierung unsicher, braucht es Diagnostik und Puffer. Ist der Anschlusszins kritisch, sind Tilgung und Bindung zu prüfen.
Vollständige Projektkosten-Tabelle
Eine belastbare Kalkulation enthält mindestens folgende Zeilen:
| Phase | Kostenposition | Basis | Stress | Fälligkeit |
|---|---|---|---|---|
| Erwerb | Kaufpreis | |||
| Erwerb | Steuer, Notar, Grundbuch, Vermittlung | |||
| Finanzierung | Grundschuld, Bereitstellung, Zwischenfinanzierung | |||
| Übergang | Doppelmiete, Umzug, Versicherung, Baustrom | |||
| Sanierung | Pflichtmaßnahmen | |||
| Sanierung | Nebenleistungen und Planung | |||
| Sanierung | Risiko- und Preissteigerungspuffer | |||
| Betrieb | nicht umlagefähige Kosten | monatlich | ||
| Betrieb | Instandhaltung und CapEx | jährlich | ||
| Exit | Verkauf, Löschung, Vorfälligkeit, Steuerprüfung |
Die Spalte „Basis“ enthält die wahrscheinlichste, belegte Annahme. „Stress“ zeigt eine vernünftige Verschlechterung, nicht ein unrealistisches Katastrophenszenario. Die Fälligkeit verbindet Kosten- und Liquiditätsplan.
Vom Datenpunkt zur dokumentierten Entscheidung: Immobilienkalkulation in Excel
Für Immobilienkalkulation in Excel gilt: Lege zuerst das Projektziel, die maximalen Gesamtkosten, die Monatsbelastung und Stop-Kriterien fest. Erfasse anschließend jede wichtige Information als belegt, angenommen, offen oder kritisch. Verbinde Kauf, Finanzierung, Sanierung, Betrieb, Steuern und Reserve in einer Rechnung und speichere Basis-, konservatives und Stressszenario. Die Ampel folgt aus vorher festgelegten Regeln und darf nicht nachträglich an das Wunschobjekt angepasst werden.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Immobilienkalkulation in Excel: Eine Software strukturiert Daten und Rechenwege. Sie ersetzt weder Originalunterlagen noch die fachliche Prüfung von Recht, Technik, Steuer und Finanzierung.
