Anlage V ausfüllen: Schritt-für-Schritt-Anleitung für Vermieter

Kurz gesagt: Die Anlage V ist das Formular für deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: oben die Einnahmen, darunter die Werbungskosten, unterm Strich der Überschuss oder Verlust. Wer seine Unterlagen nach diesem Schema vorsortiert, füllt das Formular in einer Stunde aus – die Arbeit steckt in der Vorbereitung, nicht im Formular.

Vorbereitung: Diese Unterlagen legst du bereit

• Mietverträge und Übersicht der Mieteingänge (Kaltmieten + Umlagen-Vorauszahlungen)
• Nebenkostenabrechnung des Jahres samt Belegen
• Darlehens-Jahresbescheinigung der Bank (Zinsen!)
• Handwerker- und Dienstleisterrechnungen, Versicherungen, Grundsteuerbescheid
• Bei Wohnungen: Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung (trennt umlagefähig/nicht umlagefähig)
• AfA-Berechnung bzw. die Werte aus dem Vorjahr

Block 1: Objekt und Einnahmen

Zuerst die Objektdaten (Anschrift, Anschaffungsjahr, Wohnfläche, Nutzung). Dann die Einnahmen: vereinnahmte Kaltmieten und – separat – die Umlagen/Nebenkosten-Vorauszahlungen der Mieter. Wichtig ist das Zuflussprinzip: Es zählt, was im Steuerjahr tatsächlich auf dem Konto ankam, nicht was vereinbart war. Auch Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung gehören ins Jahr ihres Zuflusses.

Block 2: Werbungskosten – die lange Liste

Hier holst du deine Steuern zurück: AfA (Gebäudeabschreibung – Berechnung im Beitrag AfA bei Immobilien), Schuldzinsen aus der Bankbescheinigung (nur Zinsen, nie Tilgung), Erhaltungsaufwand (Reparaturen – sofort oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt), Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Fahrtkosten und alle weiteren Posten aus der Übersicht Werbungskosten bei Vermietung. Die vom Mieter erstatteten Umlagen hast du als Einnahme erfasst – die zugehörigen Kosten setzt du hier spiegelbildlich an.

Block 3: Besondere Konstellationen

• Leerstand: Kosten bleiben abziehbar, solange die Vermietungsabsicht nachweisbar ist (Inserate aufbewahren!).
• Verbilligte Vermietung an Angehörige: Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen, kann der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt werden – die ortsübliche Miete dokumentieren und die maßgeblichen Grenzen vorab prüfen.
• Gemischte Nutzung (teils vermietet, teils selbst genutzt): Kosten sauber nach Flächen aufteilen.

Abgabe und Ablage

Die Anlage V geht mit der Einkommensteuererklärung elektronisch per ELSTER ans Finanzamt. Übernimm die AfA-Werte konsistent aus dem Vorjahr, prüfe den Bescheid nach Erhalt gegen deine Zahlen – und lege alle Belege geordnet ab. Tipp für die Dauer-Routine: ein Ordner (digital genügt) je Objekt und Jahr, befüllt im Monatsrhythmus statt in der Aprilnacht. Den kompletten Weg durch die Steuererklärung – mit allen Anlagen und Pauschalen – führt unser Steuer-Ratgeber aus der FALK Ratgeber-Bibliothek.

Häufige Fragen

Brauche ich für jede Immobilie eine eigene Anlage V?

Ja – pro vermietetem Objekt wird grundsätzlich eine eigene Anlage V ausgefüllt. Bei einer Eigentumswohnung im Gemeinschaftseigentum hilft die Hausgeldabrechnung der Verwaltung bei der Aufteilung der Kosten.

Muss ich Belege mit einreichen?

Nein – es gilt die Belegvorhaltepflicht: Du reichst zunächst nichts ein, musst Rechnungen und Nachweise aber auf Anforderung des Finanzamts vorlegen können. Eine geordnete Ablage je Objekt und Jahr ist Pflichtprogramm.

Was passiert bei einem Verlust aus Vermietung?

Ein Werbungskostenüberschuss wird mit deinen übrigen Einkünften verrechnet und senkt deine Steuerlast. Dauerhafte Verluste ohne Aussicht auf Überschüsse können allerdings Nachfragen zur Einkünfteerzielungsabsicht auslösen.

Hinweis: Dieser Artikel wurde sorgfältig recherchiert, ersetzt aber keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Gesetzliche Regelungen können sich ändern – prüfe im Zweifel den aktuellen Stand oder frage eine Steuerberaterin bzw. einen Steuerberater.

Von Falk Herrmann, Autor der ImmoFix-Reihe und Entwickler von ImmoFix PRO.