Kurzantwort: Einnahmen, Werbungskosten, AfA: So füllst du die Anlage V deiner Steuererklärung Schritt für Schritt aus – verständlich erklärt mit Praxis-Reihenfolge.
Anlage V ausfüllen: Das Wichtigste in Kürze
- Photovoltaik und technische Anlagen.
- Degressive AfA für bestimmte neue Wohngebäude.
- Steuerjahr und Nutzung bestimmen.
- Beleg, Zahlung und Zuordnung verbinden.
- aktuelle Primärquelle und Bescheid prüfen.
Vorbereitung: Diese Unterlagen legst du bereit
- Mietverträge und Übersicht der Mieteingänge (Kaltmieten + Umlagen-Vorauszahlungen)
- Nebenkostenabrechnung des Jahres samt Belegen
- Darlehens-Jahresbescheinigung der Bank (Zinsen!)
- Handwerker- und Dienstleisterrechnungen, Versicherungen, Grundsteuerbescheid
- Bei Wohnungen: Hausgeldabrechnung der WEG-Verwaltung (trennt umlagefähig/nicht umlagefähig)
- AfA-Berechnung bzw. die Werte aus dem Vorjahr
Block 1: Objekt und Einnahmen
Zuerst die Objektdaten (Anschrift, Anschaffungsjahr, Wohnfläche, Nutzung). Dann die Einnahmen: vereinnahmte Kaltmieten und – separat – die Umlagen/Nebenkosten-Vorauszahlungen der Mieter. Wichtig ist das Zuflussprinzip: Es zählt, was im Steuerjahr tatsächlich auf dem Konto ankam, nicht was vereinbart war. Auch Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung gehören ins Jahr ihres Zuflusses.
Block 2: Werbungskosten – die lange Liste
Hier holst du deine Steuern zurück: AfA (Gebäudeabschreibung – Berechnung im Beitrag AfA bei Immobilien), Schuldzinsen aus der Bankbescheinigung (nur Zinsen, nie Tilgung), Erhaltungsaufwand (Reparaturen – sofort oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt), Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Fahrtkosten und alle weiteren Posten aus der Übersicht Werbungskosten bei Vermietung. Die vom Mieter erstatteten Umlagen hast du als Einnahme erfasst – die zugehörigen Kosten setzt du hier spiegelbildlich an.
Block 3: Besondere Konstellationen
- Leerstand: Kosten bleiben abziehbar, solange die Vermietungsabsicht nachweisbar ist (Inserate aufbewahren!).
- Verbilligte Vermietung an Angehörige: Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen, kann der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt werden – die ortsübliche Miete dokumentieren und die maßgeblichen Grenzen vorab prüfen.
- Gemischte Nutzung (teils vermietet, teils selbst genutzt): Kosten sauber nach Flächen aufteilen.
Abgabe und Ablage
Die Anlage V geht mit der Einkommensteuererklärung elektronisch per ELSTER ans Finanzamt. Übernimm die AfA-Werte konsistent aus dem Vorjahr, prüfe den Bescheid nach Erhalt gegen deine Zahlen – und lege alle Belege geordnet ab. Tipp für die Dauer-Routine: ein Ordner (digital genügt) je Objekt und Jahr, befüllt im Monatsrhythmus statt in der Aprilnacht. Den kompletten Weg durch die Steuererklärung – mit allen Anlagen und Pauschalen – führt unser Steuer-Ratgeber aus der FALK Ratgeber-Bibliothek.
Photovoltaik und technische Anlagen
Photovoltaikanlagen, Speicher, Ladeinfrastruktur oder andere technische Anlagen können steuerlich eigenständig zu beurteilen sein. Zusätzlich können besondere ertragsteuerliche oder umsatzsteuerliche Regelungen gelten. Die Behandlung hängt von Größe, Nutzung, Inbetriebnahme und aktueller Gesetzeslage ab.
Für Immobilienkäufer ist wichtig, den Kaufpreis einer vorhandenen Anlage, Betreiberstellung, Einspeiseverträge, Gewährleistung und steuerliche Registrierung zu klären. Eine Anlage sollte nicht pauschal dem Gebäude zugerechnet werden, ohne die konkrete Einordnung zu prüfen.
Degressive AfA für bestimmte neue Wohngebäude
Für bestimmte neu errichtete beziehungsweise in einem gesetzlich festgelegten Zeitraum angeschaffte Wohngebäude kann eine degressive Gebäude-AfA in Betracht kommen. Dabei wird ein fester Prozentsatz vom jeweiligen Restwert abgeschrieben, sodass die Beträge anfangs höher und später niedriger sind. Die zeitlichen und sachlichen Voraussetzungen sind stichtagsabhängig und müssen anhand der zum Investitionszeitpunkt geltenden Fassung des Einkommensteuergesetzes geprüft werden.
Die degressive Methode verbessert die frühe steuerliche Wirkung, erhöht aber nicht die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Sie verschiebt Abschreibungsvolumen in frühere Jahre. Das kann für Investoren mit entsprechendem steuerpflichtigem Einkommen interessant sein, darf jedoch nicht mit einem wirtschaftlichen Mehrertrag des Gebäudes verwechselt werden.
Bei der Planung sind Wechselmöglichkeiten, Restwert, Kombination mit Sonderabschreibungen und die konkrete Nutzung zu prüfen. Steuerliche Beratung ist insbesondere erforderlich, wenn Bauantrag, Kaufvertrag, Fertigstellung und Anschaffung in unterschiedliche Zeiträume fallen.
Sonderabschreibung für neuen Mietwohnraum
Unter bestimmten Voraussetzungen kann neben der regulären AfA eine Sonderabschreibung für die Schaffung neuer Mietwohnungen in Betracht kommen. Die Regelung ist an zeitliche, bauliche, kostenbezogene und nutzungsbezogene Voraussetzungen gebunden. Dazu können Bauantrags- oder Bauanzeigezeiträume, Baukostenobergrenzen, Bemessungsgrundlagen, energetische beziehungsweise nachhaltigkeitsbezogene Standards und eine mehrjährige entgeltliche Vermietung gehören.
Die Sonderabschreibung ist kein allgemeiner Vorteil für jeden Wohnungskauf. Bestandswohnungen, Eigennutzung oder Projekte außerhalb der gesetzlichen Zeitfenster können ausgeschlossen sein. Wird eine begünstigte Wohnung innerhalb des relevanten Bindungszeitraums nicht entsprechend genutzt, drohen steuerliche Korrekturen.
Vor Projektbeginn sind die aktuelle Gesetzesfassung, Bescheinigungen, Baukosten und geplante Nutzung zu prüfen. Bei Bauträgerkäufen muss geklärt werden, ob Anschaffung einer neuen Wohnung, Fertigstellungszeitpunkt und weitere Voraussetzungen erfüllt sind.
Rechts-, Prozess- und Beratungskosten
Rechtskosten folgen der zugrunde liegenden Streitfrage. Beispiele:
- Räumungs- oder Mietzahlungsprozess: typischer Vermietungsbezug,
- Streit über einen privaten Nachbarschaftskonflikt: nicht automatisch Werbungskosten,
- Kaufvertragsstreit vor Eigentumserwerb: möglicherweise Anschaffungskosten oder vergebliche Erwerbskosten,
- Steuerberatung zur Anlage V: regelmäßig vermietungsbezogener Anteil,
- allgemeine Einkommensteuerberatung: Aufteilung erforderlich.
Rechnungen sollten den Gegenstand der Beratung konkret benennen. Pauschalrechnungen erschweren die Zuordnung.
Von der Ausgabe zur steuerlich belastbaren Zuordnung: Anlage V ausfüllen
Für Anlage V ausfüllen gilt: Ordne jede Position nach Steuerjahr, Nutzung, wirtschaftlichem Zusammenhang und Zahlungsnachweis. Trenne Gebäude und Grund und Boden, Eigennutzung und Vermietung sowie sofort abziehbare Kosten und aktivierungspflichtige Aufwendungen. Bewahre Rechnung, Vertrag, Zahlungsbeleg und eine kurze Begründung der Zuordnung gemeinsam auf. Die Steuererklärung sollte aus dieser Dokumentation ableitbar sein und nicht erst nachträglich rekonstruiert werden.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Anlage V ausfüllen: Sobald mehrere Nutzungsarten, größere Sanierungen, Angehörigenverträge, Verkauf, Photovoltaik oder strittige Abgrenzungen betroffen sind, ist eine steuerliche Einzelfallprüfung besonders wichtig.
