Immobilienkalkulation in Excel: Vorlage, Formeln und die typischen Fallen
Kurz gesagt: Eine Immobilienkalkulation in Excel ist machbar und für ein einzelnes Objekt eine solide Lösung – wenn du die richtigen Bausteine aufnimmst und die typischen Fallen kennst. Diese Anleitung zeigt den Aufbau, die wichtigsten Formeln und die Posten, die fast jeder vergisst. Und sie sagt ehrlich, wo die Tabelle an ihre Grenzen stößt.
Der Aufbau: fünf Blöcke
Eine belastbare Kalkulation gliedert sich in fünf Bereiche, die aufeinander aufbauen:
| Block | Inhalt |
|---|---|
| 1. Gesamtkosten | Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierungsbudget (mit Puffer) |
| 2. Finanzierung | Eigenkapital, Darlehen, Zins, Tilgung, Rate |
| 3. Einnahmen | Kaltmiete (konservativ, ggf. mit Abschlag) |
| 4. Laufende Kosten | nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Mietausfall-Ansatz |
| 5. Ergebnis | Renditen + Cashflow vor/nach Steuern |
Die wichtigsten Formeln
- Kreditrate (Annuität):
=RMZ(Zins/12; Jahre*12; -Darlehen)– Jahreszins durch 12, Laufzeit in Monaten. - Bruttomietrendite:
=Jahreskaltmiete/Kaufpreis– die schnelle Filterzahl, mehr nicht. - Nettomietrendite:
=(Jahreskaltmiete−nicht umlagefähige Kosten)/Gesamtkosten– ehrlicher, weil Nebenkosten und laufende Kosten drin sind. Hintergrund: Mietrendite berechnen. - Monatlicher Cashflow:
=Kaltmiete−Rate−Rücklage−nicht umlagefähige Kosten−Mietausfall. Details: Cashflow einer Immobilie.
Die Posten, die fast jeder vergisst
Hier entstehen die teuren Fehler – nicht in den Formeln, sondern in fehlenden Zeilen:
- Kaufnebenkosten: 9–12 % des Kaufpreises – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler. Übersicht: Nebenkosten beim Hauskauf.
- Instandhaltungsrücklage: das Geld für Dach, Heizung, Fassade – gehört in jede Monatsrechnung.
- Mietausfall & Leerstand: ein realistischer Prozentsatz statt null.
- Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, bestimmte Versicherungsanteile – trägst du, nicht der Mieter.
- Sanierungs-Puffer: großzügig, gerade im Altbau.
Wer diese Posten mit null ansetzt, produziert eine Rechnung, die zehn Jahre gut aussieht und im elften kippt – genau das beschreibt der Beitrag zu den häufigsten Kalkulationsfehlern.
Wo Excel an die Grenze stößt
Drei Dinge bleiben in der Tabelle mühsam: (1) Vollständigkeit – Excel erinnert dich an nichts, jede vergessene Zeile verfälscht still das Ergebnis. (2) Stresstests über mehrere Variablen gleichzeitig – höherer Anschlusszins und Mietausfall und Reparatur zusammen durchzuspielen, wird schnell unübersichtlich; die Logik dahinter zeigt der Finanzierungs-Stresstest. (3) Ein bankfertiges Exposé entsteht in Excel gar nicht. Dazu kommt der Pflegeaufwand bei jedem neuen Objekt.
Die Abkürzung, wenn es ernst wird
Für ein einzelnes Objekt und etwas Tüftelfreude ist Excel ein guter Weg – die Bausteine oben reichen dafür aus. Sobald du aber mehrere Objekte vergleichst, Szenarien sauber durchspielen oder zur Bank gehen willst, nimmt dir ImmoFix PRO die Bauarbeit ab: alle Posten als Pflichtfelder (nichts wird vergessen), Cashflow nach Steuern, 16 Stresstest-Szenarien und das bankfertige Exposé automatisch – lokal auf deinem PC, Einmalpreis statt Abo. Die komplette Methode dahinter beschreibt die 7-Schritte-Anleitung Immobilie kalkulieren aus dem ImmoFix-System.
Häufige Fragen
Welche Posten gehören mindestens in die Excel-Kalkulation?
Kaufpreis, alle Kaufnebenkosten, Sanierungsbudget mit Puffer, Finanzierung (Zins + Tilgung), Mieteinnahmen konservativ, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsrücklage und ein Mietausfall-Ansatz. Fehlt einer davon, ist die Rechnung systematisch zu optimistisch.
Welche Excel-Formel brauche ich für die Kreditrate?
Die Funktion RMZ (englisch PMT) berechnet die Annuität: =RMZ(Zins/12; Jahre*12; -Darlehen). Wichtig ist, den Jahreszins durch 12 zu teilen und die Laufzeit in Monaten anzugeben.
Warum stoßen Excel-Kalkulationen an Grenzen?
Sie rechnen nur, was du eingibst – Vollständigkeit, Stresstests über mehrere Variablen gleichzeitig und ein bankfertiges Exposé musst du selbst bauen und pflegen. Genau hier setzen dedizierte Tools an.
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Die Inhalte dieses Beitrags dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder sonstige Fachberatung.
