Kurzantwort: AfA-Beginn bei vermieteten Immobilien bestimmen: verständliche Prüfschritte, Praxisbeispiel, typische Fehler und eine Checkliste für belastbare Immobilienentscheidungen.
AfA-Beginn bei vermieteten Immobilien bestimmen: Das Wichtigste in Kürze
- AfA-Sätze nicht auswendig, sondern über einen Stichtagsbaum bestimmen.
- Beginn und zeitanteilige AfA.
- Steuerjahr und Nutzung bestimmen.
- Beleg, Zahlung und Zuordnung verbinden.
- aktuelle Primärquelle und Bescheid prüfen.
AfA-Sätze nicht auswendig, sondern über einen Stichtagsbaum bestimmen
Die steuerliche Abschreibung von Gebäuden wurde mehrfach geändert. Deshalb sollte die Prüfung nicht mit einer vermeintlich allgemeingültigen Zahl beginnen, sondern mit einem Entscheidungsbaum:
- Handelt es sich um ein Gebäude oder einen Gebäudeteil, der zur Einkünfteerzielung genutzt wird?
- Wann wurde das Gebäude fertiggestellt?
- Liegt Anschaffung oder Herstellung vor?
- Welche gesetzlichen Stichtage gelten für die konkrete Methode?
- Besteht Wohn- oder Nichtwohnnutzung?
- Kommen Sonder- oder erhöhte Abschreibungen in Betracht?
- Ist eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer belastbar nachweisbar?
Dieser Baum wird für jeden Gebäudeteil getrennt durchlaufen. Bei Anbauten, Dachausbau oder gemischter Nutzung können unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und Zeitpunkte entstehen.
Beginn und zeitanteilige AfA
Die AfA beginnt grundsätzlich, wenn das Gebäude zur Erzielung von Einkünften bereitsteht beziehungsweise angeschafft oder hergestellt und entsprechend nutzbar ist. Im Anschaffungsfall ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten ein wichtiger Zeitpunkt. Im ersten Jahr wird die AfA regelmäßig zeitanteilig nach Monaten berücksichtigt.
Bei Sanierungsobjekten kann die Frage entstehen, ob bereits Vermietungsabsicht und Einkünfteerzielung vorliegen oder das Objekt zunächst umfassend hergestellt beziehungsweise in einen nutzbaren Zustand versetzt wird. Leerstand allein schließt Werbungskosten nicht automatisch aus, wenn eine ernsthafte und nachweisbare Vermietungsabsicht besteht. Die tatsächliche Einordnung hängt vom Einzelfall ab.
Dokumentiert werden sollten Übergabetag, Vermietungsbeginn, Inserate, Makleraufträge, Sanierungsablauf und Gründe für Leerstand. Eine bloße spätere Behauptung der Vermietungsabsicht ist schwächer als zeitnahe Nachweise.
Erwerbsaufwand vollständig bestimmen
Bevor Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt werden, muss der aufteilungsfähige Erwerbsaufwand feststehen. Der reine Kaufpreis ist nur der Ausgangspunkt. Anschaffungsnebenkosten, die dem Erwerb des Grundstücks dienen, erhöhen grundsätzlich die Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis aufgeteilt, soweit sie nicht eindeutig einem anderen Wirtschaftsgut zugeordnet werden können. Typische Positionen sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb sowie eine dem Kauf zuzurechnende Maklercourtage.
Nicht jeder Betrag aus der Schlussabrechnung gehört in denselben Topf. Finanzierungskosten, Bereitstellungszinsen oder Kosten der Grundschuldbestellung folgen anderen steuerlichen Regeln. Bewegliches Inventar, eine eigenständig bewertbare Einbauküche oder bestimmte Betriebsvorrichtungen können gesonderte Wirtschaftsgüter darstellen. Bereits vor der Aufteilung wird deshalb eine Erwerbskostenmatrix angelegt:
| Position | Betrag | steuerliche Kategorie | Aufteilung erforderlich? | Nachweis |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis Grundstück und Gebäude | Anschaffungskosten | ja | Kaufvertrag | |
| Grunderwerbsteuer | Anschaffungsnebenkosten | regelmäßig ja | Steuerbescheid | |
| Notar Eigentumsübertragung | Anschaffungsnebenkosten | regelmäßig ja | Rechnung | |
| Grundschuld-/Darlehenskosten | Finanzierung | nein, gesondert prüfen | Rechnung/Vertrag | |
| bewegliches Inventar | gesondertes Wirtschaftsgut | nein | Liste, Zeitwertbeleg | |
| sofortige Reparatur | Erhaltung/Herstellung prüfen | nein, Kapitel 106–108 | Rechnung |
Eine falsche Ausgangssumme kann selbst bei einer methodisch guten Gebäudequote zu einer falschen AfA-Basis führen. Der erste Kontrollschritt lautet daher immer: Was wird aufgeteilt – und was nicht?
Mietbeginn, Übergabe und Zustand
Mietbeginn und tatsächliche Gebrauchsüberlassung sollten zusammenpassen. Ist die Wohnung noch nicht fertig, darf kein unrealistischer Termin versprochen werden. Der Zustand wird im Übergabeprotokoll mit Fotos dokumentiert. Bekannte Mängel werden benannt; eine pauschale Klausel „wie besichtigt“ beseitigt nicht automatisch die gesetzlichen Rechte.
Von der Ausgabe zur steuerlich belastbaren Zuordnung: AfA-Beginn bei vermieteten Immobilien bestimmen
Für AfA-Beginn bei vermieteten Immobilien bestimmen gilt: Ordne jede Position nach Steuerjahr, Nutzung, wirtschaftlichem Zusammenhang und Zahlungsnachweis. Trenne Gebäude und Grund und Boden, Eigennutzung und Vermietung sowie sofort abziehbare Kosten und aktivierungspflichtige Aufwendungen. Bewahre Rechnung, Vertrag, Zahlungsbeleg und eine kurze Begründung der Zuordnung gemeinsam auf. Die Steuererklärung sollte aus dieser Dokumentation ableitbar sein und nicht erst nachträglich rekonstruiert werden.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf AfA-Beginn bei vermieteten Immobilien bestimmen: Sobald mehrere Nutzungsarten, größere Sanierungen, Angehörigenverträge, Verkauf, Photovoltaik oder strittige Abgrenzungen betroffen sind, ist eine steuerliche Einzelfallprüfung besonders wichtig.
