Kurzantwort: Mietsteigerung nicht als sichere Rendite ansetzen: verständliche Prüfschritte, Praxisbeispiel, typische Fehler und eine Checkliste für belastbare Immobilienentscheidungen.
Mietsteigerung nicht als sichere Rendite ansetzen: Das Wichtigste in Kürze
- Wertwirkung von Baumängeln nicht doppelt ansetzen.
- Rendite nach Steuer.
- Ist-Mieten und Kosten belegen.
- Cashflow und Rendite konsistent rechnen.
- Leerstand, Instandhaltung und Exit stressen.
Wertwirkung von Baumängeln nicht doppelt ansetzen
Ein häufiger Fehler besteht darin, Sanierungskosten vollständig vom Marktwert abzuziehen und zusätzlich einen pauschalen Risikoabschlag in gleicher Höhe vorzunehmen. Umgekehrt darf ein Mangel auch nicht dadurch verschwinden, dass nur die rechnerischen Handwerkerkosten berücksichtigt werden. Neben den unmittelbaren Kosten können Baunebenkosten, Ausfallzeiten, Finanzierungsaufwand, Koordinationsrisiko und ein verbleibender Marktmakel entstehen. Die Wertwirkung muss daher sachgerecht zerlegt werden.
Beispiel: Für eine notwendige Dachsanierung werden 48.000 Euro brutto kalkuliert. Hinzu kommen 5.000 Euro für Planung, Gerüstmehrkosten und Reserve. Bei sofortiger Ausführung kann zudem ein Risikoabschlag für Termin- und Nachtragsunsicherheit gerechtfertigt sein. Wird jedoch bereits ein vollständiger Kosten- und Risikoabzug vorgenommen, darf derselbe Zustand nicht nochmals pauschal als „unsanierter Altbau“ in voller Höhe abgewertet werden. Der Bericht muss zeigen, an welcher Stelle jeder Nachteil berücksichtigt wurde.
Rendite nach Steuer
Steuerwirkungen sind individuell. Abschreibung, Zinsen, Erhaltungsaufwand und persönliche Progression können den Cashflow nach Steuer verändern. Die Steuerersparnis wird nicht als dauerhafte Renditequelle behandelt, wenn sie nur aus hohen Verlusten entsteht.
Für die Entscheidung werden mindestens zwei Ebenen gerechnet:
- Objekt vor persönlicher Steuer;
- individuelle Nachsteuerrechnung mit Steuerberater oder belastbaren Annahmen.
Dadurch bleiben Objekte vergleichbar, ohne persönliche Steuerwirkung zu ignorieren.
Mietrendite mit realer Miete
Die Bruttomietrendite wird häufig mit Jahreskaltmiete und Kaufpreis berechnet. Für die Investitionsentscheidung sind zusätzlich Erwerbsnebenkosten, Sanierung, Leerstand und nicht umlagefähige Kosten einzubeziehen. Eine realistische Nettobetrachtung verhindert, dass 50 Euro zu hoch angesetzte Monatsmiete über Jahre einen scheinbar guten Cashflow erzeugt.
Beispiel
Bei 210.000 Euro Kaufpreis werden 850 Euro Monatsmiete angenommen. Mit Erwerbsnebenkosten und Maßnahmen beträgt der Kapitalbedarf 255.000 Euro. Realistisch sind 800 Euro, zudem fallen 1.900 Euro nicht umlagefähige Jahreskosten und vier Prozent Mietausfallwagnis an.
| Größe | optimistische Anzeige | konservative Planung |
|---|---|---|
| Jahreskaltmiete | 10.200 € | 9.600 € |
| Kapitalbasis | 210.000 € | 255.000 € |
| weitere Abzüge | 0 € | 2.284 € |
| Ergebnis vor Finanzierung | 10.200 € | 7.316 € |
Die wirtschaftliche Aussage verändert sich stärker als die scheinbar kleine Mietdifferenz vermuten lässt.
Nicht umlagefähige Kosten
Für die Rentabilität zählen nicht nur Leerstand, sondern auch:
- Verwaltung,
- Instandhaltung,
- nicht umlagefähige Betriebskosten,
- Kontoführung und Abrechnung,
- Eigentümerkosten in der WEG,
- Mietausfall,
- Rechts- und Räumungsrisiko,
- Modernisierung und gesetzliche Anpassungen.
Die Nettokaltmiete ist Umsatz, nicht Gewinn.
Von der Exposé-Rendite zur belastbaren Kalkulation: Mietsteigerung nicht als sichere Rendite ansetzen
Für Mietsteigerung nicht als sichere Rendite ansetzen gilt: Beginne mit den tatsächlich nachgewiesenen Mieten und Verträgen. Trenne umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und größere Bauteilrisiken. Rechne Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite mit identischen Annahmen und zeige zusätzlich den monatlichen Cashflow. Ein positiver Steuer- oder Wertsteigerungseffekt darf die operative Tragfähigkeit nicht ersetzen.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Mietsteigerung nicht als sichere Rendite ansetzen: Bei unsicherer Vermietbarkeit, ungeklärten Mietverhältnissen, großen Rückständen oder absehbaren Sonderkosten ist eine vertiefte rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence erforderlich.
