Kurzantwort: Nettomietrendite statt Bruttorendite berechnen: verständliche Prüfschritte, Praxisbeispiel, typische Fehler und eine Checkliste für belastbare Immobilienentscheidungen.
Nettomietrendite statt Bruttorendite berechnen: Das Wichtigste in Kürze
- Brutto- und Nettomietrendite.
- Praxisfall: Zwei Objekte mit gleicher Bruttorendite.
- Ist-Mieten und Kosten belegen.
- Cashflow und Rendite konsistent rechnen.
- Leerstand, Instandhaltung und Exit stressen.
Praxisfall: Zwei Objekte mit gleicher Bruttorendite
Objekt A und B erzielen beide 6 Prozent Bruttorendite auf Kaufpreis.
| Position | Objekt A | Objekt B |
|---|---|---|
| Jahresmiete | 30.000 | 30.000 |
| nicht umlagefähige Kosten | 3.000 | 5.500 |
| Leerstand/Ausfall | 500 | 2.000 |
| Verwaltung | 1.800 | 1.800 |
| normalisierte Instandhaltung | 4.000 | 8.000 |
| NOI | 20.700 | 12.700 |
Bei identischem Kaufpreis ist Objekt A operativ deutlich stärker. Eine reine Bruttorendite hätte den Unterschied nicht gezeigt. Besitzt Objekt A jedoch in zwei Jahren eine Dachfälligkeit von 60.000 Euro, muss auch dieser CapEx berücksichtigt werden.
Cash-on-Cash-Rendite
Die verwendete Cashflowebene ist anzugeben. Eigenkapital umfasst Kaufnebenkosten, Sanierung, Reserven und weitere Einlagen, nicht nur die Anzahlung.
Nachfragequalität statt Anzahl der Anfragen
Viele Nachrichten auf ein Inserat beweisen nicht, dass geeignete Mieter vorhanden sind. Entscheidend sind Bonität, Haushaltsgröße, gewünschter Einzug, Dauerhaftigkeit und Passung zum Objekt. Sehr niedrige Mieten erzeugen oft hohe Anfragezahlen, können aber wirtschaftlich unnötig sein. Hohe Mieten reduzieren die Zielgruppe und erhöhen Wechselrisiko.
Marktwertband statt Punktlandung
Bei normalen Wohnimmobilien ist ein Wertband häufig ehrlicher als ein einzelner Betrag. Die Bandbreite wird nicht willkürlich gewählt, sondern aus Datenqualität und Sensitivität abgeleitet. Viele aktuelle Vergleichsfälle und ein typisches Objekt ermöglichen ein engeres Band. Spezialrechte, Schäden oder wenige Daten erfordern eine breitere Spanne.
Für die Kaufentscheidung wird der untere oder mittlere Bereich verwendet. Der obere Bereich darf nur dann in die Finanzierung einfließen, wenn er durch besondere, bereits gesicherte Merkmale gestützt wird.
Von der Exposé-Rendite zur belastbaren Kalkulation: Nettomietrendite statt Bruttorendite berechnen
Für Nettomietrendite statt Bruttorendite berechnen gilt: Beginne mit den tatsächlich nachgewiesenen Mieten und Verträgen. Trenne umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand und größere Bauteilrisiken. Rechne Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite mit identischen Annahmen und zeige zusätzlich den monatlichen Cashflow. Ein positiver Steuer- oder Wertsteigerungseffekt darf die operative Tragfähigkeit nicht ersetzen.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Nettomietrendite statt Bruttorendite berechnen: Bei unsicherer Vermietbarkeit, ungeklärten Mietverhältnissen, großen Rückständen oder absehbaren Sonderkosten ist eine vertiefte rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence erforderlich.
