Cashflow einer Immobilie berechnen: Die ehrliche Monatsrechnung
Kurz gesagt: Der Cashflow ist die Antwort auf die wichtigste Alltagsfrage jeder Kapitalanlage-Immobilie: Was bleibt am Monatsende auf meinem Konto – oder was muss ich zuschießen? Die Formel ist simpel, gefährlich ist nur die Versuchung, unbequeme Posten wegzulassen: Kaltmiete − nicht umlegbare Kosten − Rücklagen − Kreditrate = Cashflow.
Die vollständige Monatsrechnung
Beispiel: Wohnung für 250.000 € (plus Nebenkosten), 850 € Kaltmiete, 220.000 € Darlehen zu 3,5 % Zins / 2 % Tilgung:
| + Kaltmiete | 850 € |
| − Verwaltung (nicht umlegbar) | −30 € |
| − Instandhaltungsrücklage | −85 € |
| − Mietausfall-Ansatz | −25 € |
| − Kreditrate (Zins + Tilgung) | −1.008 € |
| = Cashflow vor Steuern | −298 € |
|---|
Minus 298 € – und trotzdem kein schlechtes Investment? Möglich: Von der Rate sind rund 367 € Tilgung, also Vermögensaufbau. Die Vermögensbilanz ist positiv, die Liquidität negativ. Genau diese Unterscheidung trennt Investoren von Bauchgefühl-Käufern.
Nach Steuern sieht es oft besser aus
Steuerlich zählen andere Posten: Zinsen, Bewirtschaftungskosten und vor allem die AfA sind absetzbar, die Tilgung nicht. Entsteht aus Vermietung ein steuerlicher Verlust, verrechnet er sich mit deinem übrigen Einkommen – die Erstattung verbessert den Nach-Steuer-Cashflow. Welche Kosten du alle ansetzen kannst, listet der Beitrag Werbungskosten bei Vermietung.
Die drei klassischen Schönrechner-Tricks (an dir selbst)
- Rücklage „später“: Das Haus altert ab Tag 1 – wer keine Rücklage einplant, hat negativen Cashflow mit Zeitverzögerung.
- Null Mietausfall: Mieterwechsel, Renovierungswochen, im schlechtesten Fall ein Ausfall – ein pauschaler Ansatz gehört in jede Rechnung.
- Nicht umlegbare Kosten ignorieren: Verwaltung und bestimmte Betriebskosten trägst du selbst – welche genau, zeigt der Überblick zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV.
Cashflow steuern statt erleiden
Deine Stellschrauben: Kaufpreis (verhandeln!), Finanzierungsstruktur (Tilgungssatz, Zinsbindung), Mietniveau (Marktmiete bei Neuvermietung) und Kostenkontrolle. Wie alle Größen zusammen in eine Entscheidung münden, zeigt die Methode Immobilie kalkulieren in 7 Schritten. In ImmoFix PRO ist die komplette Cashflow-Rechnung vor und nach Steuern eingebaut – Eckdaten eingeben, Monats- und Jahres-Cashflow ablesen, Szenarien testen.
Häufige Fragen
Ist negativer Cashflow ein K.-o.-Kriterium?
Nicht zwingend – aber er muss bewusst gewählt, dauerhaft aus dem Einkommen tragbar und durch Tilgung oder realistisches Wertpotenzial gerechtfertigt sein. Gefährlich ist negativer Cashflow, der „aus Versehen“ entsteht, weil Kosten vergessen wurden.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?
Die Rendite ist eine Prozentkennzahl fürs Kapital, der Cashflow die Euro-Zahl für dein Konto. Eine Immobilie kann ordentliche Rendite und trotzdem negativen Cashflow haben – etwa bei hoher Tilgung.
Zählt die Tilgung als Kosten?
Für dein Konto ja (Geld fließt ab), wirtschaftlich nein (es wird Vermögen aufgebaut). Deshalb lohnt der doppelte Blick: Cashflow für die Liquidität, Vermögensbilanz für den echten Erfolg.
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Die Inhalte dieses Beitrags dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder sonstige Fachberatung.
