Kurzantwort: Gebäude abschreiben, Steuern sparen: AfA-Sätze nach § 7 EStG, die Aufteilung von Gebäude- und Bodenwert und ein Rechenbeispiel für Vermieter.
AfA bei Immobilien einfach erklärt: Das Wichtigste in Kürze
- Sonderabschreibung für neuen Mietwohnraum.
- Denkmal- und Sanierungsgebietsabschreibungen.
- Steuerjahr und Nutzung bestimmen.
- Beleg, Zahlung und Zuordnung verbinden.
- aktuelle Primärquelle und Bescheid prüfen.
Die linearen AfA-Sätze im Überblick
| Wohngebäude | AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % p. a. | 40 Jahre |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % p. a. | 50 Jahre |
| Fertigstellung ab 2023 | 3 % p. a. | 33 Jahre |
Für neu gebaute Mietwohngebäude existiert daneben zeitlich befristet eine degressive AfA (5 % vom jeweiligen Restwert, eingeführt mit dem Wachstumschancengesetz für Baubeginne ab Oktober 2023) sowie die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für den Mietwohnungsneubau – beide an Bedingungen geknüpft. Ob und wie sie auf dein Projekt passen, gehört in eine individuelle Prüfung mit aktuellem Rechtsstand.
Was ist bei Schritt 1 – Gebäude- und Bodenanteil trennen – zu beachten?
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Boden. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden. Idealerweise steht eine nachvollziehbare Aufteilung bereits im Kaufvertrag; ansonsten greifen Finanzämter auf die offizielle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung zurück. Faustregel: Je teurer der Bodenrichtwert (Großstadt!), desto kleiner der abschreibbare Gebäudeanteil – ein Punkt, der ganze Renditerechnungen verschiebt.
Was ist bei Schritt 2 – Bemessungsgrundlage richtig bestimmen – zu beachten?
Zur AfA-Bemessungsgrundlage gehören neben dem Gebäude-Kaufpreisanteil auch die anteiligen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Vorsicht bei Renovierungen kurz nach dem Kauf: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), werden sie zu „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ – dann sind sie nicht sofort absetzbar, sondern wandern in die langjährige AfA.
Wie sieht eine Beispielrechnung aus?
Kauf einer vermieteten Wohnung (Baujahr 1998) für 250.000 € zzgl. 25.000 € Nebenkosten. Gebäudeanteil laut Aufteilung: 75 %. Bemessungsgrundlage: 275.000 × 0,75 = 206.250 €. Jährliche AfA: 2 % = 4.125 €. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von z. B. 40 % entspricht das einer Steuerersparnis von rund 1.650 € pro Jahr – Geld, das die Nettorendite deiner Kapitalanlage spürbar verbessert, ohne dass du dafür etwas tun musst.
AfA in der Gesamtkalkulation
Die AfA ist ein Buchungs-, kein Zahlungsvorgang: Sie senkt dein zu versteuerndes Ergebnis aus Vermietung, während dein Konto unberührt bleibt. Deshalb gehört sie in jede vollständige Objektrechnung – wie das praktisch aussieht, zeigt der Beitrag Immobilie kalkulieren in 7 Schritten. In ImmoFix PRO ist die AfA-Logik nach § 7 EStG bereits eingebaut: Baujahr und Kaufpreisaufteilung eingeben, die Software rechnet die steuerliche Wirkung in deine Cashflow-Prognose ein. Die Grundlagen für deine Steuererklärung als Vermieter findest du außerdem im Steuer-Ratgeber in unserer Ratgeber-Bibliothek.
Produktstand: ImmoFix PRO 1.1 befindet sich in Release-Vorbereitung und ist derzeit nicht bestellbar. Aktuellen Status prüfen.
Sonderabschreibung für neuen Mietwohnraum
Unter bestimmten Voraussetzungen kann neben der regulären AfA eine Sonderabschreibung für die Schaffung neuer Mietwohnungen in Betracht kommen. Die Regelung ist an zeitliche, bauliche, kostenbezogene und nutzungsbezogene Voraussetzungen gebunden. Dazu können Bauantrags- oder Bauanzeigezeiträume, Baukostenobergrenzen, Bemessungsgrundlagen, energetische beziehungsweise nachhaltigkeitsbezogene Standards und eine mehrjährige entgeltliche Vermietung gehören.
Die Sonderabschreibung ist kein allgemeiner Vorteil für jeden Wohnungskauf. Bestandswohnungen, Eigennutzung oder Projekte außerhalb der gesetzlichen Zeitfenster können ausgeschlossen sein. Wird eine begünstigte Wohnung innerhalb des relevanten Bindungszeitraums nicht entsprechend genutzt, drohen steuerliche Korrekturen.
Vor Projektbeginn sind die aktuelle Gesetzesfassung, Bescheinigungen, Baukosten und geplante Nutzung zu prüfen. Bei Bauträgerkäufen muss geklärt werden, ob Anschaffung einer neuen Wohnung, Fertigstellungszeitpunkt und weitere Voraussetzungen erfüllt sind.
Denkmal- und Sanierungsgebietsabschreibungen
Für bestimmte begünstigte Baumaßnahmen an Baudenkmalen oder Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten können erhöhte Absetzungen in Betracht kommen. Voraussetzung ist regelmäßig, dass Maßnahmen vor Beginn mit der zuständigen Stelle abgestimmt und später bescheinigt werden. Nicht jede Modernisierung an einem Denkmal ist automatisch begünstigt.
Die Reihenfolge ist kritisch: Wird ohne erforderliche Abstimmung begonnen, kann die steuerliche Begünstigung gefährdet sein. Außerdem sind Kaufpreis, Altbausubstanz, begünstigte Maßnahmen, nicht begünstigte Neubauanteile und Nutzung getrennt zu betrachten.
Denkmalschutz kann hohe steuerliche Wirkung erzeugen, bringt aber gleichzeitig Genehmigungs-, Kosten- und Ausführungsrisiken. Eine Investition darf nicht allein wegen der Abschreibung erworben werden.
Höhe und Zeitraum der Sonderabschreibung
Die Sonderabschreibung kann nach der gesetzlichen Systematik im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu fünf Prozent jährlich der begünstigten Bemessungsgrundlage betragen. Sie wird zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA berücksichtigt.
Beispiel vier Jahre
Begünstigte Bemessungsgrundlage: 360.000 Euro
| Jahr | Sonder-AfA 5 % | Summe Sonder-AfA kumuliert |
|---|---|---|
| 1 | 18.000 € | 18.000 € |
| 2 | 18.000 € | 36.000 € |
| 3 | 18.000 € | 54.000 € |
| 4 | 18.000 € | 72.000 € |
Die reguläre AfA wird gesondert berechnet. Die persönliche Steuerwirkung hängt von Einkommen, Verlustverrechnung und Eigentumsquote ab.
Von der Ausgabe zur steuerlich belastbaren Zuordnung: AfA bei Immobilien einfach erklärt
Für AfA bei Immobilien einfach erklärt gilt: Ordne jede Position nach Steuerjahr, Nutzung, wirtschaftlichem Zusammenhang und Zahlungsnachweis. Trenne Gebäude und Grund und Boden, Eigennutzung und Vermietung sowie sofort abziehbare Kosten und aktivierungspflichtige Aufwendungen. Bewahre Rechnung, Vertrag, Zahlungsbeleg und eine kurze Begründung der Zuordnung gemeinsam auf. Die Steuererklärung sollte aus dieser Dokumentation ableitbar sein und nicht erst nachträglich rekonstruiert werden.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf AfA bei Immobilien einfach erklärt: Sobald mehrere Nutzungsarten, größere Sanierungen, Angehörigenverträge, Verkauf, Photovoltaik oder strittige Abgrenzungen betroffen sind, ist eine steuerliche Einzelfallprüfung besonders wichtig.
