Kurzantwort: Die Bank entscheidet in Minuten. Eine professionelle Bankmappe mit Kapitaldienstquote, LTV und Tilgungsplan verschafft dir den entscheidenden Vorsprung.
Bankgespräch vorbereiten mit Software: Das Wichtigste in Kürze
- Bankgespräch bei Sanierung.
- Bankmappe für WEG-Kauf.
- Tatsachen und Annahmen trennen.
- Basis- und Stressszenario rechnen.
- Entscheidung mit Stop-Regeln dokumentieren.
Was die Bank wirklich sehen will
Die Grundlagen der bankinternen Prüfung haben wir im Beitrag Haushaltsrechnung der Bank erklärt. Kurz zusammengefasst prüft der Berater:
| Kennzahl | Frage dahinter |
|---|---|
| Haushaltsrechnung | Bleibt nach Lebenshaltung genug für die Rate – plus Puffer? |
| Kapitaldienstquote | Welcher Anteil des Einkommens fließt in Zins und Tilgung? |
| Beleihungsauslauf (LTV) | Wie viel Prozent des Objektwerts werden finanziert? |
| Mietdeckung (bei Vermietung) | Trägt die Miete den Kapitaldienst – auch bei Leerstand? |
Die 6 Bausteine einer überzeugenden Bankmappe
- Objekt-Steckbrief: Adresse, Baujahr, Fläche, Zustand, Exposé-Daten
- Gesamtinvestition: Kaufpreis + alle Nebenkosten + Sanierungsbudget mit Puffer
- Eigenkapitalnachweis: Kontoauszüge, Depots, ggf. Eigenleistung
- Finanzierungsstruktur: Darlehen, Zinsbindung, Tilgungssatz, kompletter Tilgungsplan
- Haushaltsrechnung: ehrlich gerechnet, mit realistischen Lebenshaltungskosten
- Bei Vermietung: Mietkalkulation, Bewirtschaftungskosten, Stresstest-Ergebnisse
Der Unterschied: selbst gebastelt vs. systematisch erstellt
Natürlich kannst du all das in Excel und Word zusammenstellen – viele tun das. Die typischen Schwächen dabei: Zahlen aus verschiedenen Dateien passen nicht zusammen, eine Position fehlt, der Tilgungsplan ist veraltet, und beim Nachfragen gerätst du ins Schwimmen. Genau hier setzt ImmoFix PRO an: Die Bankmappe 2.0 wird per Knopfdruck aus deinem Projekt erzeugt – mit Deckblatt, acht Abschnitten, banküblichen Kennzahlen (Kapitaldienstquote, Mietdeckung, LTV), Risiken samt Gegenmaßnahmen und Anlagenübersicht. Alle Zahlen stammen aus einer Quelle und sind in sich konsistent, weil Finanzierung, Stresstest und Mietkalkulation in derselben Software rechnen.
Produktstand: ImmoFix PRO 1.1 befindet sich in Release-Vorbereitung und ist derzeit nicht bestellbar. Aktuellen Status prüfen.
Vor dem Termin: der Selbst-Stresstest
Stelle dir die Fragen der Bank, bevor die Bank sie stellt: Was passiert bei Zinsanstieg nach der Zinsbindung? Bei drei Monaten Mietausfall? Bei 20 % Sanierungsüberschreitung? Der Beitrag Stresstest Baufinanzierung zeigt die Szenarien im Detail – ImmoFix PRO rechnet mehrere davon automatisch und zeigt dir per 11-Punkte-Ampel, wo dein Projekt angreifbar ist. Wer seine Schwachstellen kennt, kann sie im Gespräch souverän adressieren, statt kalt erwischt zu werden.
Bankgespräch bei Sanierung
Bringen Sie mit:
- Maßnahmenliste,
- Angebote oder belastbare Kostenschätzungen,
- Prioritäten,
- Zeitplan,
- Eigenleistungsnachweis,
- Reserve,
- erwartete Wertwirkung,
- Förderstatus.
Erklären Sie, wie Mehrkosten aufgefangen werden. Eine reine Hoffnung auf Nachfinanzierung ist kein Plan.
Bankmappe für WEG-Kauf
Zusätzlich werden Hausgeld, nicht umlagefähiger Anteil, Rücklage, Protokolle, Beschlusssammlung, Sonderumlagen und geplante Maßnahmen auf einer Seite zusammengefasst. Die Bank soll erkennen können, ob kurzfristig zusätzliche Liquidität nötig ist. Ein niedriger Kaufpreis nützt wenig, wenn Dach, Fassade und Heizung ohne Finanzierung beschlossen werden müssen.
Bankgespräch bei Vermietung
Zusätzlich benötigt werden:
- Mietverträge oder Mietannahmen,
- Wohnflächen,
- Mietspiegel und Vergleich,
- nicht umlagefähige Kosten,
- Leerstandsreserve,
- Instandhaltungsplan,
- steuerliche Grundstruktur.
Die Bruttomiete darf nicht als frei verfügbarer Betrag präsentiert werden.
Fragen der Bank vorbereiten
Typische Fragen:
- Warum gerade diese Immobilie?
- Wie wurde der Kaufpreis geprüft?
- Welche Sanierungen sind notwendig?
- Was geschieht bei Mehrkosten?
- Wie sicher sind Einkommen und Miete?
- Welche Rücklagen bleiben?
- Wie sieht die Anschlussfinanzierung aus?
- Wer führt Eigenleistungen aus?
Zu jeder Antwort gehören Zahlen oder Nachweise.
Vom Datenpunkt zur dokumentierten Entscheidung: Bankgespräch vorbereiten mit Software
Für Bankgespräch vorbereiten mit Software gilt: Lege zuerst das Projektziel, die maximalen Gesamtkosten, die Monatsbelastung und Stop-Kriterien fest. Erfasse anschließend jede wichtige Information als belegt, angenommen, offen oder kritisch. Verbinde Kauf, Finanzierung, Sanierung, Betrieb, Steuern und Reserve in einer Rechnung und speichere Basis-, konservatives und Stressszenario. Die Ampel folgt aus vorher festgelegten Regeln und darf nicht nachträglich an das Wunschobjekt angepasst werden.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Bankgespräch vorbereiten mit Software: Eine Software strukturiert Daten und Rechenwege. Sie ersetzt weder Originalunterlagen noch die fachliche Prüfung von Recht, Technik, Steuer und Finanzierung.
