Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Überblick & legale Spartipps
Kurz gesagt: Die Grunderwerbsteuer ist meist der größte einzelne Posten der Kaufnebenkosten – und sie hängt allein davon ab, wo du kaufst: Die Bundesländer legen den Satz selbst fest, die Spanne reicht von 3,5 bis 6,5 Prozent. Beim gleichen 400.000-€-Haus liegen zwischen Bayern und dem Saarland 12.000 Euro Unterschied.
Die Sätze im Überblick (Stand: Anfang 2026)
| Steuersatz | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen (seit 2024 gesenkt) |
| 5,5 % | Bremen (seit Juli 2025), Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Wichtig: Die Länder können ihre Sätze jederzeit ändern – prüfe vor dem Notartermin kurz den aktuellen Satz deines Bundeslandes. Bemerkenswert: Thüringen hat als bisher einziges Land gesenkt (von 6,5 auf 5,0 % zum 1. Januar 2024), Bremen zuletzt erhöht.
Drei legale Spar-Hebel
1. Bewegliches Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Möbel, Markisen, Sauna oder Gartenhaus sind keine Immobilienbestandteile. Werden sie im Kaufvertrag mit realistischem Zeitwert einzeln beziffert, fällt auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer an. Augenmaß ist Pflicht: Überzogene Werte provozieren Rückfragen des Finanzamts, und Banken finanzieren den Inventaranteil meist nicht mit.
2. Instandhaltungsrücklage herausrechnen (bei Eigentumswohnungen): Die anteilige Rücklage der Eigentümergemeinschaft, die du mit der Wohnung übernimmst, kann gesondert ausgewiesen werden – auch sie gehört wirtschaftlich nicht zum Grundstück.
3. Beim Neubau: Grundstück und Bau trennen: Kaufst du erst das Grundstück und beauftragst den Hausbau separat (ohne dass beides ein „einheitliches Vertragswerk“ bildet), fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. Vorsicht: Die Finanzämter prüfen die Trennung streng – hier lohnt fachlicher Rat.
So planst du die Steuer richtig ein
Die Grunderwerbsteuer gehört von Anfang an in deine Kalkulation – nicht als Schreckmoment nach dem Notartermin. Bei der Rückwärtsrechnung deiner Kaufpreis-Obergrenze ziehst du sie mit dem Satz deines Bundeslandes vom verfügbaren Budget ab. Alle Nebenkosten-Posten im Zusammenspiel, mit Rechenbeispielen je Bundesland, behandelt die Immobilien-Bibel aus dem ImmoFix-System.
Häufige Fragen
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Nach der Beurkundung verschickt das Finanzamt den Steuerbescheid; fällig ist die Steuer in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe. Erst nach Zahlung gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung für deine Grundbucheintragung.
Fällt auf Inventar Grunderwerbsteuer an?
Nein. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Möbel oder Sauna können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden und mindern die Bemessungsgrundlage – die Bewertung muss aber realistisch und belegbar sein.
Welcher Stichtag entscheidet über den Steuersatz?
Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung. Ändert ein Bundesland den Satz, gilt für deinen Kauf der Satz, der am Tag des Notartermins in Kraft war.
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