Vorfälligkeitsentschädigung: Was die vorzeitige Kreditablösung kostet
Kurz gesagt: Wer seinen Immobilienkredit vor dem Ende der Zinsbindung ablöst, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Sie gleicht den entgangenen Zinsgewinn der Bank aus. Es gibt aber Fälle, in denen sie ganz entfällt – und Wege, sie zu senken.
Warum die Bank eine Entschädigung verlangt
Wenn du ein Darlehen vorzeitig zurückzahlst, entgehen der Bank die fest eingeplanten Zinsen für die restliche Zinsbindung. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll diesen Schaden ausgleichen. Ihre Höhe hängt vor allem von der Restschuld, der verbleibenden Zinsbindung und dem Zinsniveau ab – je länger die Restlaufzeit und je stärker die Zinsen seither gefallen sind, desto höher fällt sie aus.
Wann sie entfällt
In diesen Fällen musst du keine oder nur eine reduzierte Entschädigung zahlen:
- Reguläres Ende der Zinsbindung: Hier kannst du ohnehin frei ablösen – ideal für eine Anschlussfinanzierung.
- Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Zehn Jahre nach Vollauszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen – auch mitten in einer langen Bindung.
- Vereinbarte Sondertilgungen: Diese lösen nie eine Entschädigung aus – siehe Sondertilgung.
- Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: War sie im Vertrag fehlerhaft, kann die Entschädigung entfallen.
So kannst du sie reduzieren
| Hebel | Wirkung |
|---|---|
| Sondertilgungen vorher ausschöpfen | senkt die Restschuld, auf die gerechnet wird |
| Ablösezeitpunkt klug wählen | näher am Bindungsende = geringerer Zinsschaden |
| Berechnung prüfen lassen | Banken rechnen nicht immer korrekt – eine Prüfung kann sich lohnen |
Wann sich die Ablösung trotzdem lohnt
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht automatisch ein Grund, auf eine Ablösung zu verzichten. Wenn du etwa beim Verkauf der Immobilie den Kredit ablösen musst oder eine deutlich günstigere Finanzierung winkt, kann sich der Wechsel trotz Entschädigung rechnen. Entscheidend ist die Gegenrechnung: Übersteigt die Zinsersparnis die Entschädigung? Wie du eine Umschuldung sauber durchrechnest, zeigt der entsprechende Beitrag.
Einordnung
Die Vorfälligkeitsentschädigung wirkt abschreckend, ist aber kalkulierbar – und in einigen Fällen vermeidbar. Wer früh plant, die Sondertilgungen nutzt und die Berechnung prüft, zahlt oft weniger als befürchtet. Die komplette Finanzierungsstrecke erklärt der Baufinanzierungs-Guide aus dem ImmoFix-System. Dieser Beitrag ist eine Orientierung und ersetzt keine individuelle Beratung.
Häufige Fragen
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Ausgleichszahlung an die Bank, wenn du ein Darlehen vor Ende der vereinbarten Zinsbindung zurückzahlst. Sie soll den Zinsschaden ausgleichen, der der Bank durch die vorzeitige Ablösung entsteht.
Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Unter anderem zum regulären Ende der Zinsbindung, bei Nutzung des Sonderkündigungsrechts nach zehn Jahren (§ 489 BGB mit sechs Monaten Frist) und teils bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung. Auch vereinbarte Sondertilgungen lösen keine Entschädigung aus.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung senken?
Ja, etwa indem du vereinbarte Sondertilgungsrechte vorher ausschöpfst, den Ablösezeitpunkt geschickt wählst oder die Berechnung der Bank prüfen lässt – sie ist nicht immer korrekt.
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Die Inhalte dieses Beitrags dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder sonstige Fachberatung.