Renditerechner Immobilie: Brutto, Netto & Eigenkapitalrendite richtig berechnen
Kurz gesagt: „Die Rendite“ gibt es nicht – es gibt drei, und sie sagen Unterschiedliches. Die Bruttorendite ist die schnelle Filterzahl, die Nettorendite der ehrliche Objektvergleich, die Eigenkapitalrendite deine persönliche Verzinsung. Wer sie verwechselt, kauft die falsche Immobilie. Dieser Beitrag rechnet alle drei an einem Beispiel durch.
Die drei Renditen im Überblick
| Kennzahl | Formel | Wofür |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | schnelles Vorsortieren |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ Gesamtkosten | echter Objektvergleich |
| Eigenkapitalrendite | Jahresüberschuss ÷ eingesetztes Eigenkapital | deine persönliche Verzinsung |
Das Rechenbeispiel
Eigentumswohnung: Kaufpreis 220.000 €, Kaufnebenkosten 22.000 € (Gesamtkosten 242.000 €), Kaltmiete 780 €/Monat = 9.360 €/Jahr, Eigenkapital 52.000 €.
1. Bruttorendite: 9.360 ÷ 220.000 = 4,3 %. Sieht ordentlich aus – ignoriert aber alle Kosten.
2. Nettorendite: Ziehe nicht umlagefähige Kosten ab (z. B. Verwaltung + Rücklage ~1.560 €/Jahr) und rechne auf die Gesamtkosten: (9.360 − 1.560) ÷ 242.000 = 3,2 %. Das ist die Zahl für den Vergleich – der Hintergrund steht im Beitrag Mietrendite berechnen.
3. Eigenkapitalrendite: Bleibt nach Kreditrate ein Jahresüberschuss von z. B. 1.000 €, ergibt das 1.000 ÷ 52.000 = 1,9 % auf dein Geld – plus den Vermögensaufbau durch Tilgung, der hier nicht als „Rendite“ erscheint, aber real ist.
Der Leverage-Effekt: warum Eigenkapitalrendite täuschen kann
Die Eigenkapitalrendite reagiert stark auf den Finanzierungshebel: Je weniger Eigenkapital du einsetzt, desto höher kann sie rechnerisch ausfallen – aber desto höher ist auch dein Risiko. Eine hohe Eigenkapitalrendite bei dünner Reserve ist kein Qualitätssiegel, sondern eine Risikoanzeige. Deshalb gehört zu jeder Renditezahl immer der Cashflow: Eine Immobilie kann auf dem Papier rentabel sein und dich trotzdem jeden Monat Geld kosten.
Ab welcher Rendite lohnt es sich?
Eine feste Schwelle gibt es nicht – sie hängt von Lage, Risiko und Zinsniveau ab. Die belastbare Faustregel lautet: Die Nettorendite muss über deinen Finanzierungskosten liegen, und der Cashflow muss im Stresstest tragbar bleiben. A-Lagen liefern oft nur niedrige Renditen bei hoher Sicherheit, B-/C-Lagen mehr Rendite bei mehr Risiko – beides kann richtig sein, solange Preis und Risiko zusammenpassen. Wie du das prüfst, zeigt die Standortanalyse für Kapitalanleger.
Vom Renditerechner zur echten Entscheidung
Die Formeln oben kannst du in Excel oder jedem Online-Rechner nachbauen – für die erste Einschätzung reicht das. Vor der Kaufentscheidung brauchst du aber alle drei Renditen, den Cashflow nach Steuern und einen Stresstest in einem Bild. Genau das liefert ImmoFix PRO automatisch: Eckdaten eingeben, und Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite, Cashflow vor/nach Steuern, 16 Stresstest-Szenarien und ein Tragfähigkeits-Urteil erscheinen sofort – ohne Excel-Bauarbeit, lokal auf deinem PC. Welche Tools sich wofür eignen, vergleicht der Beitrag Immobilien-Rechner im Vergleich; das Wissensfundament liefert die Immobilien-Bibel aus dem ImmoFix-System.
Häufige Fragen
Welche Rendite ist die wichtigste?
Die Nettomietrendite für den Objektvergleich und die Eigenkapitalrendite für deine persönliche Verzinsung. Die Bruttorendite aus dem Exposé taugt nur zum schnellen Vorsortieren – sie ignoriert Nebenkosten und laufende Kosten.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite?
Eigenkapitalrendite = Jahresüberschuss nach allen Kosten geteilt durch dein eingesetztes Eigenkapital. Sie zeigt, wie stark sich dein tatsächlich investiertes Geld verzinst – inklusive des Hebels durch die Finanzierung.
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie?
Eine pauschale Schwelle gibt es nicht – sie hängt von Lage, Risiko und Zinsniveau ab. Entscheidend ist, dass die Nettorendite über deinen Finanzierungskosten liegt und der Cashflow im Stresstest tragbar bleibt.
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