Immobilie kaufen Checkliste 2026: 30 Punkte die du prüfen musst

Ein Immobilienkauf ist die größte Investitionsentscheidung vieler Menschen – und eine der wenigen, bei denen ein vergessener Punkt Zehntausende Euro kosten kann. Diese Checkliste führt dich durch alle wesentlichen Prüfpunkte – vor der Besichtigung, während der Due Diligence und beim Notartermin.

Phase 1: Vor der Besichtigung – Finanzierung klären

• ☑ Eigenkapital ermitteln: Mindestens 20–30 % des Kaufpreises + 10–15 % Nebenkosten als Eigenkapital verfügbar?
• ☑ Finanzierungsrahmen festlegen: Wieviel monatliche Rate ist langfristig tragbar? (Faustregel: max. 30–35 % des Nettoeinkommens)
• ☑ Vorabgenehmigung einholen: Bankanfrage noch vor der Besichtigung – verhindert Enttäuschungen
• ☑ Nebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (1–1,5 %), Grundbuch (0,5 %), Makler (bis 3,57 %)
• ☑ Monatliche Folgekosten kalkulieren: Hausgeld (bei ETW), Instandhaltungsrücklage, Versicherungen

Phase 2: Bei der Besichtigung – Was prüfen?

• ☑ Bausubstanz: Dach, Fassade, Keller – Feuchte, Risse, Dämmung
• ☑ Heizungsanlage: Baujahr, Typ, Effizienz – Austauschpflichten beachten (GEG)
• ☑ Elektrik und Leitungen: Alter der Installationen, Sicherungskasten
• ☑ Schimmel und Feuchte: Ecken, Fensterlaibungen, Keller genau prüfen
• ☑ Isolierglasfenster: Baujahr, U-Wert, Kondensation zwischen den Scheiben?
• ☑ Grundriss und Raumaufteilung: Tragende Wände vor geplanten Umbauten prüfen
• ☑ Lage und Infrastruktur: ÖPNV, Schulen, Einkauf, Lärm, Überschwemmungsgebiet?

Phase 3: Dokumente und Due Diligence

• ☑ Grundbuchauszug: Eingetragene Lasten, Wegerechte, Hypotheken prüfen
• ☑ Baulastenverzeichnis: Einschränkungen für das Grundstück
• ☑ Energieausweis: Pflicht! Energieklasse und Kennwert prüfen
• ☑ Teilungserklärung (ETW): Aufteilung der Eigentümergemeinschaft, Hausordnung
• ☑ Protokolle der Eigentümerversammlung (ETW): Beschlossene Sanierungen, anstehende Sonderumlagen
• ☑ Mietverträge: Bei Kapitalanlage – bestehende Mietverhältnisse, Laufzeiten, Miethöhe
• ☑ Baugenehmigungen: Für alle Anbauten und Umbauten vorhanden?

Phase 4: Kaufvertrag und Notar

• ☑ Kaufvertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor Termin lesen lassen
• ☑ Kaufpreis, Übergabedatum, Zahlungsfristen und Gewährleistungsausschlüsse prüfen
• ☑ Inventar-Übernahmen schriftlich festhalten (Einbauküche, Markisen etc.)
• ☑ Übergabeprotokoll für Schlüssel, Zählerstände und Mängel vereinbaren

FAQ: Immobilienkauf Checkliste

Wann sollte ich einen Gutachter einschalten?

Bei Altbauten (vor 1985), unklarer Bausubstanz oder wenn der Kaufpreis deutlich über dem Marktniveau liegt. Ein unabhängiger Baugutachter kostet 500–2.000 Euro – kann aber Fehler von deutlich mehr verhindern.

Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Sie schränkt die Nutzungsmöglichkeiten ein (z.B. Geh- und Fahrtrechte, Abstandsflächen). Immer im Baulastenverzeichnis prüfen!

Wie lange dauert ein Immobilienkauf?

Von Kaufentschluss bis Schlüsselübergabe: typischerweise 6–12 Wochen. Die Grundbuchumschreibung dauert nach Notar-Beurkundung noch 4–8 Wochen zusätzlich.

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Quellen: Bundesnotarkammer · BMWSB · Verbraucherzentrale