Kurzantwort: Von 3,5 % in Bayern bis 6,5 %: alle Grunderwerbsteuer-Sätze der Bundesländer im Überblick – plus drei legale Wege, die Steuerlast zu senken.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Das Wichtigste in Kürze
- Grunderwerbsteuer nach Bundesland – Arbeitsprinzip statt veralteter Tabelle.
- Grunderwerbsteuer.
- Originalunterlagen und Rechte prüfen.
- Zustand, Nutzung und Folgekosten abgleichen.
- Kaufgrenze schriftlich festlegen.
Grunderwerbsteuersätze nach Bundesland – Stand 16. Juli 2026
| Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,5 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Die Steuer ergibt sich grundsätzlich aus der steuerlichen Bemessungsgrundlage multipliziert mit dem am Belegenheitsort geltenden Landessteuersatz. Bei 300.000 Euro Bemessungsgrundlage entsprechen 3,5 Prozent beispielsweise 10.500 Euro, 5,0 Prozent 15.000 Euro und 6,5 Prozent 19.500 Euro.
Wichtige Korrektur zur Bemessungsgrundlage
Vom Kaufpreis können nur tatsächlich mitverkaufte, realistisch bewertete bewegliche Gegenstände getrennt werden. Eine bei einer Eigentumswohnung vorhandene Erhaltungsrücklage wird nicht pauschal aus der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung herausgerechnet. Kaufpreisaufteilungen dürfen nicht künstlich gewählt werden und sollten im Vertrag nachvollziehbar dokumentiert sein.
Stichtagsregel: Landessteuersätze können geändert werden. Prüfe deshalb vor Beurkundung die amtliche Regelung des Bundeslandes und lasse ungewöhnliche Kaufpreisaufteilungen steuerlich beziehungsweise notariell einordnen.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland – Arbeitsprinzip statt veralteter Tabelle
Da die Länder Steuersätze ändern können, sollte das eBook zwar eine Stichtagstabelle enthalten, die Kaufrechnung aber immer mit einer aktuellen amtlichen oder steuerlich belastbaren Quelle aktualisiert werden. Das Berechnungsblatt enthält deshalb ein Eingabefeld statt eines fest einprogrammierten universellen Satzes.
Prüfen Sie zusätzlich, ob Besonderheiten vorliegen:
- Erwerb von Miteigentumsanteilen
- Übertragung innerhalb der Familie
- Erbauseinandersetzung
- Grundstück mit Bauverpflichtung
- Gesellschaftsanteile
- Kauf von Inventar oder Betriebsvorrichtungen
Bei diesen Fällen ist eine einfache Kaufpreis-mal-Steuersatz-Rechnung möglicherweise unzureichend.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich auf die steuerpflichtige Gegenleistung erhoben. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und kann sich ändern. Für die Neuauflage muss daher im Aktualisierungsregister eine stets aktuelle Bundeslandtabelle geführt werden. Vor Kauf ist der konkrete Satz des Belegenheitslandes zu prüfen.
Bemessungsgrundlage
Ausgangspunkt ist regelmäßig der Kaufpreis. Bei mitverkauften beweglichen Gegenständen kann unter bestimmten Voraussetzungen eine realistische, gesondert ausgewiesene Bewertung die Bemessungsgrundlage beeinflussen. Beispiele sind frei stehende Möbel oder eine Einbauküche. Eine künstlich hohe Aufteilung ist riskant und kann vom Finanzamt nicht anerkannt werden. Außerdem kann sie die Beleihungsbewertung der Bank beeinflussen.
Nicht jedes Zubehör ist automatisch steuerlich herauszurechnen. Gebäudebestandteile und wirtschaftlich untrennbare Leistungen bleiben regelmäßig relevant. Steuerberater und Notar sollten bei größeren Beträgen einbezogen werden.
Beispiel
Kaufpreis Immobilie: 320.000 Euro
realistisch bewertete bewegliche Gegenstände: 12.000 Euro
mögliche steuerliche Bemessungsgrundlage: 308.000 Euro
Bei einem beispielhaften Steuersatz von 6,5 Prozent ergäbe sich eine Steuer von 20.020 Euro statt 20.800 Euro. Potenzielle Differenz: 780 Euro. Diese Ersparnis rechtfertigt keine unrealistische Inventarbewertung.
Bundeslandtabelle richtig verwenden
Eine Tabelle im Buch ist immer mit Stichtag zu versehen. Da sich Steuersätze ändern können, sollte der Leser zusätzlich das Online-Aktualisierungsregister prüfen. Für die Kaufentscheidung gilt der im Zeitpunkt der Steuerentstehung maßgebliche Rechtsstand, nicht zwingend der Stand bei erster Besichtigung.
Modernisierung nach Kauf: zusätzliche Notarkosten vermeiden oder planen
Wird später nachfinanziert, kann eine weitere Grundschuld, Abtretung oder Rangänderung nötig werden. Das verursacht neue Kosten und kann bei schlechterer Beleihung teurer sein. Eine vorausschauende Finanzierung kann geeignete Sanierungsbeträge von Anfang an einplanen, ohne unnötig hohe Kreditkosten zu erzeugen.
Kostenarten nach Finanzierungstauglichkeit
Banken unterscheiden wirtschaftlich zwischen werthaltigen Maßnahmen und Konsum- beziehungsweise Ausstattungskosten. Eine energetische oder substanzielle Sanierung kann den Objektwert stärken; Möbel, Umzug oder luxuriöse Ausstattung werden regelmäßig nicht in gleicher Weise als Sicherheit bewertet. Käufer sollten deshalb für jeden Kostenblock festhalten:
- erhöht er nachhaltig Wert oder Nutzbarkeit?
- kann er über Rechnungen nachgewiesen werden?
- wird er vor oder nach Auszahlung benötigt?
- akzeptiert die Bank ihn im Darlehenszweck?
- muss er aus Eigenkapital bezahlt werden?
Von der Information zur Kaufentscheidung: Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Bei offenen Genehmigungen, nicht erklärbaren Feuchtigkeits- oder Tragwerksrisiken, widersprüchlichen Flächen oder wertrelevanten Rechten sollte die Entscheidung bis zur fachlichen Klärung pausieren.
