Cashflow Immobilien: Was es bedeutet und wie du ihn verbesserst
Positiver Cashflow bedeutet: die Immobilie zahlt sich selbst – und wirft noch Geld ab. Negativer Cashflow bedeutet: du musst monatlich draufzahlen. Dieser Artikel erklärt, wie Cashflow berechnet wird, was ihn beeinflusst und wie du gezielt positive Cashflow-Objekte findest.
Cashflow-Formel für Immobilien
Cashflow = Mieteinnahmen − alle Kosten
Kosten umfassen: Kreditrate (Zins + Tilgung), Hausgeld (nicht-umlagefähiger Anteil), Instandhaltungsrücklage (mindestens 1 €/m²/Monat), Verwaltungskosten, Leerstandsrisiko (2–3 % Puffer).
Cashflow-Beispiel: Positive vs. negative Immobilie
| Position | Objekt A (positiv) | Objekt B (negativ) |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 800 € | 1.200 € |
| Kreditrate | −550 € | −1.100 € |
| Hausgeld (nicht-umlagef.) | −80 € | −150 € |
| Instandhaltungsrücklage | −50 € | −80 € |
| Leerstandspuffer (2 %) | −16 € | −24 € |
| Monatlicher Cashflow | +104 € | −154 € |
Wie erhöhe ich den Cashflow?
- Mehr Eigenkapital einsetzen: Geringere Kreditrate → höherer Cashflow
- Günstig einkaufen: Jeder Euro unter Marktwert erhöht die Rendite sofort
- Mietpotenzial ausschöpfen: Ortsübliche Miete anpassen (Mietspiegel prüfen)
- Nebenkosten optimieren: Günstigere Hausverwaltung, günstigere Versicherung
- Modernisieren: Modernisierungsmieterhöhung (11 % der Kosten auf Jahresmiete umlegbar)
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FAQ: Cashflow Immobilien
Ist ein negativer Cashflow immer schlecht?
Nicht unbedingt. In Hochpreislagen kaufen Investoren bewusst negativ-Cashflow-Objekte, wenn sie starke Wertsteigerung erwarten. Aber: ein negativer Cashflow muss dauerhaft aus eigener Tasche bezahlt werden.
Wie beeinflusst die Tilgung den Cashflow?
Höhere Tilgung = schlechterer Cashflow, aber schnellerer Schuldenabbau und mehr Eigenkapital. Beim Cashflow-Investing wählen viele Investoren niedrige Tilgung (1–2 %), um den monatlichen Überschuss zu maximieren.
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Quellen: gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung
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Die Inhalte dieses Beitrags dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer-, Finanzierungs- oder sonstige Fachberatung.
