Kurzantwort: Diese Fragen stellst du bei der Hausbesichtigung – an Verkäufer, Makler und dich selbst. Plus: worauf du in jedem Raum achten musst und was du mitnimmst.
Besichtigungstermin: Das Wichtigste in Kürze
- Besichtigung: Warnzeichen und Fragen.
- Fragen nach Themen ordnen.
- Originalunterlagen und Rechte prüfen.
- Zustand, Nutzung und Folgekosten abgleichen.
- Kaufgrenze schriftlich festlegen.
Die Fragen an Verkäufer oder Makler
- Warum wird verkauft? Die Antwort verrät oft Verhandlungsspielraum und Zeitdruck der Gegenseite.
- Wie lange ist das Objekt schon am Markt? Lange Vermarktungsdauer = Verhandlungsmacht für dich.
- Was wurde wann saniert? Dach, Heizung, Fenster, Elektrik, Leitungen – mit Nachweisen, nicht mit „müsste so 2010 gewesen sein“.
- Welche Mängel sind bekannt? Direkt fragen. Arglistig verschwiegene Mängel sind ein Rechtsproblem für den Verkäufer – ehrliche Antworten kommen auf diese Frage erstaunlich oft.
- Gab es Wasserschäden oder Schimmel? Auch behobene Schäden interessieren: Wer hat saniert, wie, mit welchem Nachweis?
- Welche laufenden Kosten fallen an? Grundsteuer, Versicherung, Heizkosten der letzten Jahre, bei Wohnungen das Hausgeld.
- Welche Unterlagen bekomme ich? Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Protokolle – die komplette Liste aus dem Hauskauf-Ablauf.
Worauf du in jedem Raum achtest
Keller: Geruch, feuchte Wände, Salzausblühungen, Wasserflecken am Boden. Wohnräume: Zustand von Fenstern und Dichtungen, Bodenbeläge, frisch gestrichene Einzelflächen (warum nur dort?). Bad/Küche: Alter der Installationen, Silikonfugen, Wasserdruck ruhig testen. Dachgeschoss: Dämmung, Lichteinfall durch Ziegel, Spuren von Feuchtigkeit an Sparren. Außen: Fassade, Regenrinnen, Gelände-Gefälle zum Haus. Die typischen Schwachstellen mit allen Warnsignalen findest du im Beitrag Versteckte Mängel erkennen.
Die Fragen an dich selbst
Nach dem Termin, nicht währenddessen: Passt der Schnitt zu unserem Alltag – auch in zehn Jahren? Was kostet es, die gefundenen Schwächen zu beheben? Und die wichtigste: Liegt das Objekt inklusive aller Posten noch unter meiner vorher festgelegten Preisgrenze? Falls du die noch nicht hast: erst festlegen, dann weiter besichtigen.
Dokumentieren wie ein Profi
Fotos je Raum, Notizen direkt am Punkt, Mängel mit Detailaufnahme. Diese Sammlung ist deine Grundlage, um Objekte zu vergleichen – und dein stärkstes Werkzeug, wenn es ans Verhandeln des Kaufpreises geht. Eine fertige 25-Punkte-Checkliste zum Abhaken bekommst du übrigens als PDF mit unserem Newsletter; die ausführliche Besichtigungs-Systematik mit Raum-für-Raum-Protokoll steht im Praxis-Workbook des ImmoFix-Systems.
Besichtigung: Warnzeichen und Fragen
Achten Sie auf:
- muffigen oder erdigen Geruch;
- dunkle, grüne, weiße oder gelbliche Flecken;
- abplatzenden Putz, Salzausblühungen und hohle Bereiche;
- wellige Tapeten oder aufgequollene Sockelleisten;
- frisch gestrichene Teilflächen;
- Rost, Holzverfärbung oder Insektenbefall;
- Kondenswasser an Fenstern;
- dicht an Außenwänden stehende Möbel;
- sichtbare Risse und defekte Außenanschlüsse;
- Entfeuchter oder Duftmittel im Gebäude.
Fragen Sie nach früheren Wasserschäden, Versicherungsfällen, Rohrreparaturen, Kellerabdichtung, Leerstand und bisherigen Schimmelbehandlungen. Rechnungen und Trocknungsprotokolle sind aussagekräftiger als mündliche Zusicherungen.
Fragen nach Themen ordnen
Verkauf: Grund, Zeitplan, bisherige Vermarktung.
Gebäude: Baujahr, Schäden, Reparaturen, Versicherungsfälle.
Nutzung: Genehmigte Einheiten, Umbauten, Flächen.
Technik: Heizung, Dach, Elektrik, Leitungen, Fenster.
Recht: Rechte, Baulasten, Denkmalschutz, WEG.
Wirtschaft: Kosten, Mieten, Rücklagen, offene Maßnahmen.
Fragen während des Rundgangs
Stellen Sie offene und konkrete Fragen:
- Welche Schäden traten in den letzten Jahren auf?
- Gab es Wasser, Schimmel oder Versicherungsfälle?
- Welche Arbeiten wurden selbst ausgeführt?
- Welche Genehmigungen liegen vor?
- Warum wird verkauft?
- Welche Bereiche machen dem Eigentümer am meisten Arbeit?
- Was würde der Eigentümer als Nächstes erneuern?
Die letzte Frage liefert oft wertvolle Hinweise, ist aber kein Beweis.
Grenzen der Besichtigung
Nicht sichtbar sind regelmäßig:
- Leitungen in Wänden,
- Abdichtung im Erdreich,
- verdeckte Holzteile,
- Schadstoffe ohne Probe,
- rechtliche Genehmigung,
- vollständige Statik,
- Kanalzustand,
- zukünftige Bauteilversagen.
Der Bericht muss deshalb zwischen „nicht festgestellt“, „nicht geprüft“ und „unauffällig sichtbar“ unterscheiden. „Nichts gesehen“ ist keine Garantie.
Von der Information zur Kaufentscheidung: Besichtigungstermin
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Besichtigungstermin: Bei offenen Genehmigungen, nicht erklärbaren Feuchtigkeits- oder Tragwerksrisiken, widersprüchlichen Flächen oder wertrelevanten Rechten sollte die Entscheidung bis zur fachlichen Klärung pausieren.
