Sanierungskosten realistisch schätzen: Die Faustwerte-Methode

Kurz gesagt: Vor dem Kauf brauchst du keine Handwerker-Angebote, sondern eine belastbare Größenordnung: Welche Gewerke stehen an, was kosten sie grob, was heißt das für deinen Maximalpreis? Die Faustwerte-Methode liefert genau das – in einer Stunde am Küchentisch, mit den Funden aus der Besichtigung als Grundlage.

Schritt 1: Die Positionsliste aus der Besichtigung

Grundlage ist deine Mängel- und Altersliste: Baujahr und Zustand von Dach, Fassade/Dämmung, Fenstern, Heizung, Elektrik, Bädern, Leitungen, Böden. Wie du die Schwachstellen findest, zeigt der Beitrag Versteckte Mängel erkennen. Jede Position bekommt einen Status: sofort nötig, in 5 Jahren, Kosmetik.

Schritt 2: Faustwerte ansetzen – konservativ

Exakte Preise schwanken stark nach Region, Marktlage und Qualität – arbeite deshalb mit Spannen und nimm im Zweifel das obere Ende. Orientierung geben: Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche für Komplettpakete (z. B. „Bad komplett“, „Elektrik komplett“) und Stückkosten je Einheit (Fenster, Heizungsanlage). Gute Quellen sind aktuelle Sanierungskosten-Übersichten der Verbraucherzentralen und Energieberater sowie – am verlässlichsten – ein Bausachverständiger bei der Zweitbesichtigung, der Größenordnungen direkt am Objekt nennt.

Schritt 3: Die drei Budget-Ebenen trennen

• Pflicht (vor Einzug/Vermietung): Sicherheit und Funktion – etwa marode Elektrik, undichtes Dach, defekte Heizung. Diese Summe gehört vollständig in die Finanzierung.
• Kür (1–5 Jahre): Energetik, Bäder, Komfort. Planbar, oft förderfähig – als Rücklagenplan ansetzen.
• Kosmetik: Farbe, Böden, Garten. Flexibel und notfalls in Eigenleistung.

Schritt 4: Puffer drauf – immer

Altbauten halten Überraschungen bereit: Was hinter der Tapete liegt, weiß vorher niemand. Plane deshalb auf jede Position eine großzügige Reserve ein und runde die Gesamtsumme nach oben. Eine Sanierung, die exakt auf Kante kalkuliert ist, ist bereits gescheitert – sie weiß es nur noch nicht. Die Gesamtsumme fließt anschließend in deine Preisverhandlung (dokumentierte Positionen sind die besten Argumente) und senkt deine Kaufpreis-Obergrenze entsprechend.

Schritt 5: In die Gesamtkalkulation einbauen

Sanierungskosten sind kein Sonderthema, sondern Teil der Gesamtkosten – neben Kaufpreis und Nebenkosten. Wo sie in der Rechnung stehen und wie sie sich auf Rate und Tragfähigkeit auswirken, zeigt der Überblick zu den häufigsten Kalkulationsfehlern. In ImmoFix PRO erfasst du dein Sanierungsbudget je Gewerk mit Puffer – die Software rechnet es automatisch in Finanzierung, Cashflow und Ampel-Bewertung ein; die Methodik dahinter erklärt die Immobilien-Bibel aus dem ImmoFix-System.

Häufige Fragen

Wie genau muss meine Schätzung vor dem Kauf sein?

Sie muss nicht auf den Euro stimmen – sie muss die richtige Größenordnung treffen und konservativ sein. Für die Kaufentscheidung reicht eine saubere Positionsliste mit Faustwerten plus Puffer; die Feinplanung folgt mit Handwerker-Angeboten.

Welche Gewerke werden am häufigsten unterschätzt?

Elektrik, Leitungen und alles Unsichtbare hinter Wänden und unter Böden. Sichtbares wie Küche oder Böden kalkulieren Käufer meist gut – die Haustechnik dahinter sprengt die Budgets.

Wie viel Puffer sollte ich einplanen?

Bei Bestandsimmobilien sind großzügige Reserven Pflicht: Je älter das Haus und je weniger Unterlagen vorliegen, desto höher der Aufschlag. Knapp kalkulierte Sanierungen werden praktisch immer teurer als gedacht.

Von Falk Herrmann, Autor der ImmoFix-Reihe und Entwickler von ImmoFix PRO.