Sollzins vs. Effektivzins: Der Unterschied, der bares Geld kostet
Kurz gesagt: Der Sollzins ist der reine Preis für das geliehene Geld. Der Effektivzins rechnet zusätzlich die wichtigsten Nebenkosten und die Art der Verrechnung ein – er ist die gesetzlich vorgeschriebene Vergleichszahl. Wer Angebote nur nach Sollzins vergleicht, vergleicht Schaufensterpreise statt Endpreise.
Was im Sollzins steckt
Der gebundene Sollzins gibt an, wie viel Prozent Zinsen pro Jahr auf die jeweilige Restschuld anfallen – festgeschrieben für die Dauer der Zinsbindung. Aus ihm berechnet sich zusammen mit der Tilgung deine Monatsrate beim Annuitätendarlehen. Banken werben gern mit dem Sollzins, weil er die kleinere Zahl ist.
Was der Effektivzins zusätzlich erfasst
Der effektive Jahreszins nach Preisangabenverordnung bezieht preisbestimmende Faktoren ein: etwa Verrechnungstermine von Zins und Tilgung, ein mögliches Auszahlungsdisagio und bestimmte Pflichtkosten. Er beantwortet die Frage: Was kostet mich dieses Darlehen pro Jahr wirklich? Deshalb gilt: Angebote immer über den Effektivzins vergleichen – bei exakt gleichen Parametern (Darlehenssumme, Zinsbindung, anfängliche Tilgung, Beleihungsauslauf). Schon eine andere Tilgung macht den Vergleich wertlos.
Die Lücken des Effektivzinses
Auch der Effektivzins zeigt nicht alles. Diese Posten stehen außerhalb und gehören auf deine Vergleichsliste:
- Bereitstellungszinsen: fällig, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird – beim Neubau ein echter Kostenfaktor; entscheidend ist die bereitstellungszinsfreie Zeit.
- Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel: kostenlose Flexibilität ist bares Geld wert, taucht aber in keiner Zinszahl auf.
- Gutachten- und Schätzkosten sowie Teilauszahlungszuschläge.
- Nebenkosten der Grundschuldbestellung bei Notar und Grundbuchamt.
So vergleichst du richtig
Hole zwei bis drei Angebote mit identischen Eckdaten ein, vergleiche erst den Effektivzins, dann die Liste oben – und zuletzt die Restschuld am Ende der Zinsbindung, denn sie entscheidet über dein Anschlussrisiko. Wie du Zinsbindung und Tilgung dafür klug wählst, zeigen die Beiträge Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre? und Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?. Die komplette Finanzierungsstrecke mit allen Vergleichskriterien führt die Immobilien-Bibel aus dem ImmoFix-System aus – damit dich im Bankgespräch keine Zahl mehr aufs Glatteis führt.
Häufige Fragen
Welcher Zins zählt für den Angebotsvergleich?
Der effektive Jahreszins – aber nur bei identischen Eckdaten: gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung, gleicher Auszahlungsbetrag. Nur dann vergleichst du Äpfel mit Äpfeln.
Warum ist der Effektivzins höher als der Sollzins?
Weil er neben dem reinen Zins auch preisbestimmende Kosten und die Verrechnungsmodalitäten einrechnet. Die Differenz ist meist klein – aber über Jahrzehnte und sechsstellige Summen relevant.
Welche Kosten stecken NICHT im Effektivzins?
Unter anderem Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren in Sonderfällen, Wertgutachten-Kosten und Notar-/Grundbuchkosten der Grundschuld. Diese Posten musst du separat erfragen und vergleichen.
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