Kurzantwort: Sollzins und Effektivzins verwechseln kostet Geld: Was in welchem Zins steckt, wie du Angebote richtig vergleichst und welche Kosten der Effektivzins verschweigt.
Sollzins vs. Effektivzins: Das Wichtigste in Kürze
- Sollzins, Effektivzins und Gesamtpreis.
- Sollzins und effektiver Jahreszins.
- Monatsbelastung und Restschuld berechnen.
- Liquiditätsreserve erhalten.
- Vertragsflexibilität vergleichen.
Was im Sollzins steckt?
Der gebundene Sollzins gibt an, wie viel Prozent Zinsen pro Jahr auf die jeweilige Restschuld anfallen – festgeschrieben für die Dauer der Zinsbindung. Aus ihm berechnet sich zusammen mit der Tilgung deine Monatsrate beim Annuitätendarlehen. Banken werben gern mit dem Sollzins, weil er die kleinere Zahl ist.
Was der Effektivzins zusätzlich erfasst?
Der effektive Jahreszins nach Preisangabenverordnung bezieht preisbestimmende Faktoren ein: etwa Verrechnungstermine von Zins und Tilgung, ein mögliches Auszahlungsdisagio und bestimmte Pflichtkosten. Er beantwortet die Frage: Was kostet mich dieses Darlehen pro Jahr wirklich? Deshalb gilt: Angebote immer über den Effektivzins vergleichen – bei exakt gleichen Parametern (Darlehenssumme, Zinsbindung, anfängliche Tilgung, Beleihungsauslauf). Schon eine andere Tilgung macht den Vergleich wertlos.
Die Lücken des Effektivzinses
Auch der Effektivzins zeigt nicht alles. Diese Posten stehen außerhalb und gehören auf deine Vergleichsliste:
- Bereitstellungszinsen: fällig, wenn das Darlehen nicht sofort abgerufen wird – beim Neubau ein echter Kostenfaktor; entscheidend ist die bereitstellungszinsfreie Zeit.
- Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel: kostenlose Flexibilität ist bares Geld wert, taucht aber in keiner Zinszahl auf.
- Gutachten- und Schätzkosten sowie Teilauszahlungszuschläge.
- Nebenkosten der Grundschuldbestellung bei Notar und Grundbuchamt.
So vergleichst du richtig
Hole zwei bis drei Angebote mit identischen Eckdaten ein, vergleiche erst den Effektivzins, dann die Liste oben – und zuletzt die Restschuld am Ende der Zinsbindung, denn sie entscheidet über dein Anschlussrisiko. Wie du Zinsbindung und Tilgung dafür klug wählst, zeigen die Beiträge Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre? und Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?. Die komplette Finanzierungsstrecke mit allen Vergleichskriterien führt die Immobilien-Bibel aus dem ImmoFix-System aus – damit dich im Bankgespräch keine Zahl mehr aufs Glatteis führt.
Sollzins, Effektivzins und Gesamtpreis
Der Sollzins berechnet die laufenden Zinsen. Der effektive Jahreszins berücksichtigt bestimmte preisbestimmende Kosten und erleichtert den Vergleich. Er beantwortet jedoch nicht jede individuelle Frage, etwa den Wert von Sondertilgungen, Auszahlungstiming, spätere Wechselkosten oder unterschiedliche Restschulden bei abweichender Tilgung.
Vergleichen Sie Angebote bei identischer Darlehenssumme, Zinsbindung, Tilgung und Auszahlung. Dokumentieren Sie Zinskosten, Rate, Restschuld und vertragliche Flexibilität. Andernfalls wird ein niedriges Angebot möglicherweise nur durch geringere Tilgung erzeugt.
Sollzins und effektiver Jahreszins
Der Sollzins beschreibt die Verzinsung des Darlehens. Der effektive Jahreszins bezieht bestimmte preisbestimmende Kosten und Zahlungszeitpunkte ein und verbessert die Vergleichbarkeit. Trotzdem müssen Bedingungen wie Sondertilgung, Bereitstellung und Flexibilität separat geprüft werden.
Vergleichen Sie Angebote mit möglichst gleichen Annahmen:
- Darlehensbetrag
- Auszahlung
- Zinsbindung
- Tilgung
- Rate
- Sicherheiten
- Bereitstellungszeit
Mathematischer Zusammenhang von Rate, Zins und Tilgung
Die anfängliche Jahresannuität ergibt sich vereinfacht aus Darlehen mal Summe aus Sollzins und Anfangstilgung. Bei 300.000 Euro, vier Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung beträgt sie 18.000 Euro beziehungsweise 1.500 Euro monatlich. Sinkt die Tilgung auf ein Prozent, fällt die Rate auf 1.250 Euro, aber die Restschuld bleibt deutlich höher.
Diese vereinfachte Formel eignet sich zur Vorprüfung. Für die Entscheidung wird der vollständige Tilgungsplan verwendet, weil sich Zins- und Tilgungsanteil monatlich verändern.
Vollständiger Praxisfall
Angebot A
300.000 Euro, 3,45 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung, 10 Jahre Bindung, 5 Prozent Sondertilgung, 6 Monate bereitstellungsfrei.
Angebot B
300.000 Euro, 3,70 Prozent Sollzins, 2,5 Prozent Tilgung, 15 Jahre Bindung, 10 Prozent Sondertilgung, 12 Monate bereitstellungsfrei, zwei Tilgungswechsel.
A hat die niedrigere Anfangsrate. B reduziert die Restschuld schneller und bietet längere Sicherheit. Bei Sanierung kann die längere Bereitstellung zusätzlich wertvoll sein. Der Käufer berechnet Restschuld, Stressrate und wahrscheinliche Nutzung der Flexibilität, statt nur 0,25 Prozentpunkte Zinsdifferenz zu betrachten.
Von der Beispielrate zur tragfähigen Finanzierung: Sollzins vs. Effektivzins
Für Sollzins vs. Effektivzins gilt: Erstelle eine Haushaltsrechnung mit echten Kontowerten und trenne Lebenshaltung, Objektbetrieb, Rücklagen und Kreditrate. Berechne die Restschuld zum Ende jeder Zinsbindung und teste höhere Zinsen, zusätzliche Kosten sowie den zeitweisen Wegfall variabler Einnahmen. Vergleiche Angebote nicht nur über den Sollzins, sondern über Effektivzins, Flexibilität, Sicherheiten, Bereitstellungsbedingungen und die Gesamtauswirkung auf deine Liquidität.
Empfohlener Arbeitsablauf
- Entscheidungsfrage, Zielwert und Ausschlusskriterien festlegen.
- Belegte Werte, Annahmen und offene Punkte getrennt erfassen.
- Finanzielle und zeitliche Folgen in Basis- und Belastungsfall berechnen.
- Fachprüfungen, Bedingungen und nächsten Termin dokumentieren.
- Erst danach freigeben, nachverhandeln, anpassen oder stoppen.
Fachliche Grenze
Bezogen auf Sollzins vs. Effektivzins: Vor einer verbindlichen Kaufentscheidung sollten Finanzierung, Eigenkapitaleinsatz und verbleibende Reserve schriftlich bestätigt und auf dieselben Gesamtkosten bezogen sein.
